文档介绍：2011年上半年政策总汇:政府打出“限购、上调准备金率、加息、提高首付、限价等”系列组合拳,手段越来越严厉,打压房价的决心很明显。
中原建议:本案不做精装房。
1月
2月
3月
4月
5月
6月
1月15日起,%
1月25日,住建部联合出台《房地产经纪管理办法》规范房地产经纪行为。
1月26日起,国务院出台新“国八条”房地产调控政策。
1月27日,财政部公布《关于调整个人住房转让营业税政策通知》上海、重庆、深圳三城市试行。
2月9日起,%
2月18日起,%
3月16日,国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》,专门对商品房销售的明码标价问题作出规定
3月18日,%
4月6日起,%,%,%
4月17日起,%
5月12日起,%
6月14日起,%
2月15日,成都市房管局、市发改委、市国土局等联合发布“成都市限购细则”进一步响应国家限购政策。
3月3日,省国土资源厅颁布《关于确保保障性安居工程建设用地供应紧急通知》加大保障性住房力度。
3月21日,成都市政府办公厅颁布《切实做好房地产市场调控工作通知》,巩固和扩大房地产市场调控成果。
3月30日,成都市政府办公厅颁布《 2011年度新建住房价格控制目标》通知 加大住房保障力度,进一步扩大住房保障覆盖面,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高。
4月6日,市房管局市发改委关于进一步加强商品住房价格监管的通知,进一步加强房价监管力度。
4月15日,成都市实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度。
6月9日,省住建部印发《四川省房地产业“十二五”发展规划》的通知,明确了房地产发展的目标和任务。
6月24日,做精装的开发商把清水房部分和装修部分分开报价、备案,和购房者的合同也一分为二;且精装部分不能按揭。
全国政策
成都政策
精装房精装部分,分开报价、备案,不能按揭,导致购房成本增加,门槛提高,严重影响消化速度,建议本项目不做精装;
宏观市场概况:价格下降之后,成交量有所上升,但由于只是少量开发商有降价行为,成交幅度并不明显。
供应情况:新政调控生效前,供不应求,调控后,需求骤降,供过于求。
成交价格:总体上扬,%;但自3月调控生效以来,成交均价逐月下降。
佳兆业君汇上品
中海金沙府
中德英伦联邦
热点区域1——南延线:
中德英伦联邦
佳光业君汇上品
热点区域2——金沙:
中海金沙府
金沙版块
南延线版块
成都2011年市场热点版块——热销项目为:南延线板块,中德英伦联邦、佳兆业·君汇上品,金沙版块,中海·金沙府
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热销案例分析:热销项目销售杠杆,体现项目的高性价比优势,导致项目热销。
中德·英伦联邦
佳兆业·君汇上品
中海·金沙府
降价前:成交均价:16000元/㎡(含5000元/㎡精装)
来访:40组/周
成交:1套/3周
降价后:成交均价:10000元/㎡(清水)
来访:240组/周
成交:6-8套/周
开盘时间:
账面均价:9000元/㎡
成交实得均价:6900元/㎡
周边楼盘均价:7500元/㎡
开盘销售:712套
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青龙城版块
动物园版块
五块石版块
区域市场界定
银锣湾
中铁青秀城
龙城
华宇阳光尚座
上东一号
金科一城
招商雍华府
绿地世纪城
龙湖北城天街
华润银杏华庭
本案
香澜半岛
北辰美庐
界定原则:
位置:地理位置临近
产品:面积区间近似
客群:目标客群部分重叠
5
区域市场2011年上半年总体供需特征:80-90㎡套二供应最大,但消化率一般,70-80㎡套二销量较好、100-110㎡套三销量一般
本案产品面积段
金科一城
银锣湾
银锣湾
龙城
银杏华庭
金科一城销售不好
区域市场2011年上半年各价格段产品供需特征:价格越高,客户需求面积段越小
青秀城
青秀城案例:实用性套三成交量最大,由于套二产品位置相对较差,成交量不高,舒适性套三虽总价较高,位置好,有少量需求但成交量较差
各套型、面积段成交分析
80-90㎡,套二变套三成交最好,为46套,成交率7%;
70-80㎡套二其次,为33套,成交率5%;
100-110套三,为24套,成交率4%;
客户在面积相差不大的前提下,更为看重实用型;
70-80㎡套二多数位置较差,或临街或商业,居住环境较差,