文档介绍：连云港金源·凤凰城项目营销诊断报告连云港金源·凤凰城项目营销诊断报告
金丰易居-普润地产︴2010年6月上海
诊断的思路
针对项目的滞销提出
的一系列市场分析、

营销解码和解决方案。

必须以针对目前市场
环境、项目推案节奏、
项目营销方案为问题

解决的原则,为项目
打开营销瓶颈。
项目概况从项目经济指标和规划内容看,本项目属于拥有多个
配套资源和卖点的综合性大盘

项目名称:项目名称:金源凤凰城金源凤凰城
所属区位:所属区位:连云区平山转盘处连云区平山转盘处
项目体量:项目体量:42万㎡42万㎡
其中住宅体量30万其中住宅体量30万
㎡㎡

商业配套体量12万商业配套体量12万
㎡㎡

产品涵盖:产品涵盖:联排别墅、多层公寓、联排别墅、多层公寓、

办公商住楼物业办公商住楼物业
附属配套:附属配套:山顶公园,嘉年华游乐场山顶公园,嘉年华游乐场
四期(目前已开发两期)四期(目前已开发两期)
项目推案情况项目共计推出9万㎡,一期去化完毕;二期销售至今
个月, 年后销售出现瓶颈,去化速度缓慢
7 10
项目二期年月开盘
项目二期20092009年1111月开盘
当期推出: 栋层多层栋层
当期推出:88栋66层多层;7;7栋11-1811-18层
小高层小高层; 共计共计582套;套;
; 582
户型面积配比:一房套占
户型面积配比:一房192192套占32%32%
两房套占,三房套占
两房126126套占21%21%,三房256256套占
44%,四房,四房6套占套占1%
44% 6 1%
销售情况:
销售情况:20%20%
项目一期2008年5月开盘项目一期2008年5月开盘
当期推出:6栋11层小高层;3栋6当期推出:6栋11层小高层;3栋6
层多层;联排:4栋; 共计套;
层多层;联排:4栋; 共计251251套;

套占
套占 83%83%
套占
2323套占23%23%
销售情况:售罄销售情况:售罄
项目推案情况项目至今推售产品中小高层体量占三分之二,多层产
品体量占三分之一,多层产品去化优于小高层

推案时间推案量推案套数详细描述
本期推案推出3栋多层,共有2种房型,三房有90套,面积在116-123平方
2008-04-21 13401 108
米;四房有18套,;
本期推案推出3栋小高层,共有1种房型,三房有120套,面积在112-134平
2008-07-30 14747 120 2008年11月前一期推案共计251套
方米;
本期推案推出4栋联排别墅,共有1种房型,联排别墅有23套,面积在
2008-11-05 5995 23
-;

2009-11-26 21223 192 本期推案总共推出8栋多层
2009年11月后一期推案共计套582套
2010-04-12 34179 390 本期推案共推出7栋11-18层的小高层
金源凤凰城一二期推案产品比例金源凤凰城二期推案产品比例
39% 38%
多层多层
小高层
成交情况从成交情况看,销售成交均价处于市场低位,并不是项目成交
不合理因素;除开盘阶段,去化速度情况却有严重萎缩状况;

金源凤凰城一二期成交量价走势
450 6000
400 2008年 2009年 2010年
5000
350
300 4000
250
3000
200
150 2000
100
1000
50
0
5
8.
0 0
•••
•成交均价2959元/㎡•成交均价3368元/㎡•成交均价3756元/㎡
我们看到:
1、本案目前在市场中的成交价格低位运行。
2、项目开盘至今去化速度逐年降低,较为缓慢。
3、项目初始规划配套的公园、游乐场、12万商业配套未有落实。
我们从六个角度来发现造成项
目滞销的罪魁祸首…
问题推导思路
区域市场供需研判
区域市场问题?
竞争个案表现研判
解决思路
核心卖点
开发策略
项目自身问题?
企划包装
区域概况连云区与市区由于距离过长对于房地产不能形成关联;
但区域自身拥有多个产业使之形成房地产发展基础

连云区
25公里
新浦区
海州区区域位置:位于连云港市区东北侧区域位置:位于连云港市区东北侧
区域面积:50