文档介绍：前言
根据贵司要求,我司对项目展开实地调查后经多次深入讨论,现对贵司项目进行企划提报,由于时间较短在思路上难免存有偏颇之处,请贵司多多予以指正。
项目企划简案包括:
◇项目基本情况分析
◇项目核心价值策略
◇形象包装与广告策略
◇整盘与阶段推广策略
◇项目基本情况分析
总用地面积:12655㎡规划用地面积:12255㎡
总建筑面积:52837㎡住宅建筑面积:33172㎡
商办楼建面:10574㎡商业用房面积:1474㎡
综合容积率: 建筑密度:%
绿化面积:4309㎡绿化率:%
总户数:267户车位:178辆。
一、本案主要技术经济指标:
二、本案SWOT分析:
优势:
1、本案地处普陀区曹杨板块,有轨道交通3号线、规划中的两条地铁线,和多条公交线路轻松往返人民广场、徐家汇等地,交通便利;
2、本案地处普陀区上佳地段,普陀中心医院、普陀区图书馆、曹杨二中、华师大附中、华联吉买盛、家乐福环立周边,生活配套成熟;
3、本案为旧区改造项目,可以对城市生活重新定义与规划,使客户生活升级;
4、将与绿地集团开发的绿地·世纪城一起形成普陀曹杨板块的高尚住宅区,共享绿地·世纪城商业配套;
劣势:
1、本案为旧区改造项目,周边延曹杨路、白玉路延伸的一带外环境较差,不利于项目前期形象建立;
2、本案由于规划较早且受动迁影响较大,建筑、户型等方面较难有更进一步的优化;
3、曹杨路为交通干道,车流量较大,加之本案有商半楼规划,将对业主未来生活形成一定影响;
机会:
1、本案为旧区改造项目,在产品品质打造和价格上具有后来居上的优势;
2、本案为普陀区内环线内新兴项目,地段优越,并且周边无直接竞争个案,区域竞争相对较弱;
3、本案土地获得较早,土地成本相对较低,较易形成具有竞争力的价格优势;
威胁:
1、由于政府在对房地产市场进行宏观调控,国八条的出台对上海房地产市场的挫伤较大;
2、受房地产宏观调控的影响,上海的房价呈下跌趋势,购房客户纷纷持币观望,这势必对本案的推出造成一定不良影响;
结论:
1、本案在地段上具有较大的优势,交通便利、配套成熟,且与绿地世纪城一起形成普陀区的高档居住区;且由于处于内环线内,区域内无直接竞争个案,营销上的压力主要集中在如何规避宏观市场低靡的影响;
2、由于政府的宏观调控政策的实施,宏观市场进入盘整期,以前推案的自选动作现已成为标准动作;因此在项目推案的过程中,需要投入更多的精力来打造产品的品质,在产品的建筑、景观、户型、物业管理、智能化、建材、营销推广等环节形成高品质的差异化,才能使本案能够实现顺销、发展商品牌得以建立;