文档介绍：关于房地产开发项目投资决策的经济分析
摘要:房地产开发项目投资决策是否合理与经济分析关系密切。文章在剖析经济分析概念以及基本步骤的基础上,详细探だ讨了房地产项目的经济投资估算,涉及到脍投资成本、项目销售收入、项目销售税金及附加、项目不确定性等。
关键词:经陆济分析;投资决策;房地产开发;项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济蕾活动。为了让房地产开发项目达到良好的骅经济效果,项目负责人应该进行充分的可悟行性研究。可行性研究主要是在房地产项期目投资前,经过一定的分析,为项目投资佥者提供诸多方面的决策参考,如经济风险愉、运作方式等。同时,它也是房地产项目投资决策的重要根据,应该值得加以重视摇并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一,经济分析的概念界定。经济分析就是≌按照国家财税方面的相关制度与法规,分樱析某一项目的可行性,研究项目的投资、、收益等方面信息,从而为项目承担人的投贲资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分襄析的前提是分析人员能够对项目相关的所偕有因素均可作出合理的判断。由于社会的
柰变化与发展,项目也会因各种社会因素而番发生变化,因此,经济分析面对多变环境芑时应该能够应付自如。
第二,经济分析鐾的基本步骤。分析人员对房地产项目进行录经济分析时,必须以提供有效决策为目标裂,对项目相关的财务进行评价。其基本的咭步骤描述如下:首先,收集足够的基础数瞀据。经济分析主要是针对数据进行分析,佚然后对数据与相关信息进行比较与估算。╈因此,数据收集是至关重要的。其次,编制相关财务方面的报表,同时针对财务评糯价指标,计算和评价相关数据信息,对房笠地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次,以基本财务数据为基础进行一些不遍确定性方面的经济分析,包括该房地产项ぢ目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最篷后,根据财务评价方面的结果,做出该房靼地产项目投资是否可行的决策。
二、房安地产项目的投资估算
第一,投资成本方牡面的估算。房地产项目投资可行性分析中紊的一个重要方面就是投资成本方面的估算夫。首先,分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括:奕出让金额、土地转让费用以及各种附加费凑用;土地征用以及安装补偿费用;管理人端员工资等开销费用等。其次,分析人员要费对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中,建造一埚些并不是直接用于营业的一些公共设施而
铼产生的一些费用。另外,还有房地产项目骆当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设赍计费以及城市建设费用等。
总之,房地鍪产成本估算是否正确,是否合理,将直接窭关系到房地产项目投资的回收以及利润的笳大小。
第二,项目销售收入方面的估算箅。任何房地产公司开发的项目,最终肯定郧要面向社会、面向客户。项目销售收入是拯房地产项目保证收益的前提。销售收入方疝面的预测要在充分调查与统计的基础上完珏成,可以根据房地产公司以往的销售业绩悱,利用相关方法,对房地产项目所在地未豚来销售状况有个合理的预测与估算。房地妯产项目销售收入的估算是否正确与销售价蚣格有关,在实际定价的过程中,可以根据某种定位法来确定,也可以使用多种定位灿法的组合。如常用的定价法有:成本导向祸定价法、客户导向定价法以及竞争导向定疑价法。
通常情况下,房地产公司分析人淮员可以根据竞争导向定价法实现销售价格艾