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从有限理性角度看我国房地产市场的投资需求
摘要:我国的房地产市场自2008年低谷期以来,又进入一轮疯狂涨价的周期,尽管政府通过不同方式对房地产市场进行宏观调控,但成效甚微。本文将从有限理性角度来分析我国房地产市场的居民投资需求本质,并在抑制房价上涨方面提出建议和对策。
关键词:房地产市场;有限理性;建议
一、“有限理性”理论
(一)有限理性观点及延伸古典决策理论的理性假设和现实中的情况有冲突,在指导人们的实际决策活动时就显出其局限性,因而古典决策理论的代表人物赫伯特·西蒙(Herbert Simon)在其所著的《管理行为》一书中对古典决策理论的假设、前提进行反思,考察这些理论在人类决策行为中的真实性,对完全理性假设提出挑战,用“管理人”取代“经济人”,并提出了有限理性的假设,其部分主要观点有:
,这是由于人的知识、时间和能力是有限的,其价值取向和多元目标并非始终如一,而是经常相互抵触,而现实决策环境则是不确定和极其复杂的。
。所谓知觉偏倚是在知觉的选择性支配下,决策者仅把问题的部分信息当作对象,未经知觉的信息被排除在决策者的认知范围之外。决策者对未来作判断时,利用直觉往往多于利用逻辑分析方法,而人的判断是容易出错的。
,决策者即使充分了解和掌握了有关决策环境的信息
,也只能尽量了解各种备选方案的情况下,不能做到全部了解,因而决策方案选择的合理性是相对的。
正因为上述有限理性观点的存在,使得有限理性体现在以下一个方面,即作为通常意义上的理性人来说,在做出有限理性的决策和行为的同时,并未意识到自己决策和行为的有限理性,与之相反,他们认为这样的决策和行为是理性的,可以实现自己的利益最大化。而这一点会通过事后确认或舆论传播的方式会影响其他有限理性人的行为选择,最终带来群体行为的非理性发展。
(二)心理账户理论中的有限理性
心理账户理论是芝加哥大学行为科学教授萨勒提出的概念。所谓心理账户就是人们会把在现实中客观等价的支出或收益在心理上划分到不同的账户中,不同的心理账户有不同的记账方式和心理运算规则。这些抽象的、存在于人们心理的账户就是心理账户。
正因为心理账户的存在,有限理性人首先会将相同的资金设置在不同账户,并根据不同账户的资金来进行不同的投资收益分析,因此心理账户会存在一定的分类,分为有收益的账户、收益和成本持平的账户、成本的账户。这样投资收益账户的设置使人在决策时模糊了自己有限理性的特征,却强化了自己在进行理性投资收益分析的局面。
二、我国房地产销售的现状及分析
(一)我国房地产的销售现状
2009年以来,随着市场的迅速升温,房地产销售大幅增加,出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度,全国商品房销售面积
,%,创自1998年房改以来历史同期最高水平。%;%;%。商品房销售总额达27532亿元,%,而去年同期是下降了15%。分地区来看,2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼