文档介绍：2011年8月上海
致:祥泰实业
济南祥泰英雄山路项目定位报告
目录
PART 1 项目发展条件分析
PART 2 项目总体定位
PART 3 案例分析研究
PART 4 商业产品定位
PART 5 公寓产品定位
PART 6 办公产品定位
04
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定位报告逻辑思路框架
PART1. 项目发展条件分析
PART2. 项目总体定位
项目收益预测
开发商约束条件分析
地块及控规约束条件分析
市场约束条件分析
1
2
3
SWOT分析
开发策略方向建议
4
5
总体产品定性
总体概念诠释
1
2
酒店式公寓产品定位
产品组合配置
3
物业组合(方案一&方案二)
物业配比(方案一&方案二)
商业产品定位
步骤一:项目发展方向研判
相似案例研究
1
案例借鉴意义
2
SOHO公寓产品定位
PART3. 案例研究分析
步骤二:项目总体定位
步骤三:定位方案效益评估
建筑形态定位
4
整体收益预测
项目盈利模式设计建议
1
2
财务分析
3
办公产品定位
PART 1 项目发展条件分析
约束条件分析
开发商约束条件分析
地块及控规约束条件分析
市场约束条件分析
SWOT分析
SWOT分析
开发策略方向建议
第一轮汇报方案总结及定位方向调整
PART 1 约束条件分析/开发商约束条件
开发商约束条件分析
结论一:开发商自身的约束条件制约了本项目开发大量持有物业的可能性。
项目开发成本限制
商业操作经验缺乏
后期运营能力不足
本项目启动可投入资金仅为项目开发总投资额的一半,自有资金比率较少;同时开发商对本项目开发资金链要求较高,短期内即需实现现金流平衡。
本项目为祥泰首个在济南的商业项目,开发商对于开发商业项目尚无经验,住宅开发模式无法迅速转变为商业开发模式,缺乏专业化的开发技能。
开发商在后期运营能力方面尤为不足,面临招商能力不足、商业经营管理能力较弱、后期经营管理团队缺失等问题。
约束条件
PART 1 约束条件分析/地块及控规约束条件分析
地块及控规约束条件分析
结论二:项目地块沿街面较少,三面道路能级较低,交通导入性较差;同时地块形状不规整,使用率较低,致使各物业基座面积受限,后期主力店招商面临较大困难。
地块二
地块一
英西南路
英雄山路
英雄山西路
消防通道
沿街面较少
道路能级低
城市主干道
支路
地块形状不规整
地块形状不规整导致使用率低下,各物业基座面积受限情况严重,主力店招商面临困难。
地块临街面较少,微观交通条件差
地块临街面仅英雄山路,其他三条均为街坊路,道路能级低,其中西面、北面道路为断头路,客流量较小,客源导入受限。
消防通道切断本项目地块链接动线
消防通道贯穿本项目地块,切断地块一与地块二之间的l链接动线,不利于未来商业项目整体运营。
PART 1 约束条件分析/地块及控规约束条件分析
地块及控规约束条件分析
结论三:地块控规条件限制较多,为满足容积率与占地面积要求,办公必须骑乘于商业之上;地下面积仅能满足停车位需求,无法开发地下商业;此外商业无法横跨代征道路,使本项目集中商业难以实现。
控规相关指标
总用地面积
规划道路占地
地上容积率
≤
地下容积率
≤
建筑密度
≤30%
绿地率
≥30%
每100㎡建筑面积停车位
≥1个
规划地上建筑退红
≥15m
控规约束条件
受限一:各物业基底面积受限,商业平层面积受到压缩;在满足容积率做满的条件下,办公物业必须骑乘于商业之上,以减少占地面积消耗。
建筑密度不大于30%
占地面积仅10868㎡
㎡
受限二:根据控规要求,本案共需1450个停车位,地下总建筑面积57960㎡,仅仅能满足停车位体量需求,无法提供多余面积给地下商业。
地下容积率≤
100㎡建筑面积停车位≥1个
共需1450个停车位,地下总建筑面积仅能满足停车位需求
受限三:规划条件限制商业不能横跨在消防通道之上,大体量集中商业在本项目中很难实现,同时给未来商业项目动线组织带来困难。
代征道路之上不可横跨商业
PART 1 约束条件分析/市场约束条件分析
市场约束条件分析
结论四:项目宏观区位条件良好,区域人口支撑力较好,为项目提供稳定的居民消费客群保障。但项目微观交通导入性差,所在商圈商业氛围缺乏,本项目商业开发仍需经历一段培育时期。
鲁能领秀城
银座八一店
英雄山人防
银座奥特莱斯
200m
区位及交通属性