文档介绍：昆明各片区分析
昆明中原研究中心
Kun Ming
昆明市区域划分:
——主城内包含六个独立行政区域
昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西山、官渡、高新、经开六个区域,按方向分为东市区、南市区、西市区、北市区、中市区、一至二环六个区域,另外还有包括安宁市(代管)、呈贡县等在内的五个县(呈贡、富民、宜良、嵩明、晋宁)、三个自治县(石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县)。全市总面积21582平方千米,。市人民政府驻盘龙区。
昆明主城行政区域划分
盘龙区
五华区
官渡区
经开区
西山区
盘龙江
人民路
拓东路
金碧路
昆明主城区内划分为六个区域:
——由十三条城市主干道隔开六个区域
六个区域的划分通过一些主要干道来隔开:东市区:昆曲高速以南、二环东路以东,贵昆公路以北;南市区:贵昆公路、二环南路、大观路之间;西市区:龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间;北市区:二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间;中市区:一环城路内的区域;一至二环:一环与二环路之间区域。
昆曲高速公路
龙泉路
二环东路
贵昆路
二环南路
大观路
二环西路
二环北路
环城北路
环城东路
环城南路
环城西路
一二一大街
各区域主要物业类型及功能定位:
——随着政府对房地产规划的进一步深入,未来高层业态将成为各片区主要物业
东市区:昆明房地产开发最早的区域,供应量主要来自昙华、凉亭和白沙河区;但目前开发相对其他片区落后,且区域环境杂乱交通拥堵,市政配套滞后,非置业首选。
南市区:昆明南市区是主城与东城的交接地,此处将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角洲。将结合巫家坝机场的搬迁,改造机场片区,与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。
西市区:片区内的产业布局影响了居住的环境,目前,一些产生污染源的工厂已被列出规划迁出名单,西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐,成为昆明市的又一个置业热点。
北市区:北市区是昆明的副中心,是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。
中心区:昆明商务、金融和文化中心。
一至二环:昆明发展最快也是价格上升最快的区域,区域内有较好的生活配套和居住环境,是市民置业首选,同时,也是楼盘价格上升最快的区域。
各片区分布的主要物业类型
高层、小高层
别墅
高层、公寓
多层、小高层
高层、公寓、写字楼
高层
昆明市楼盘概述:
目前昆明市在售楼盘约37个,其中,南市区11个,西市区5个,北市区4个,中市区8个,一至二环7个,东市区2个;
待售楼盘约34个,其中,南市区6个,西市区6个,北市区7个,中市区3个,一至二环11个,东市区1个。
南市区发展现状分析:
——滇池—传统豪宅区,低密度为主
昆明高尚人居片区,未来供应较大,广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点,集中大量高端人群
东南板块存在大量可开发地块,供应主要来自度假区板块和滇池路板块以及广福路和昆洛路板块;将持续成为昆明新盘供应区;
大盘集中,配套规划完备,有市政先行,东南的五甲塘、半岛及广卫板块成为城市发展的新方向;
该区域的开发量较大,且都为规模较大项目,楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。
经开
南市区发展现状分析:
——物业类型以别墅为主,其它业态均匀分布
南市区楼盘物业类型占比
南市区是目前昆明主城区新盘放量最多的地区,片区内存在大量城中村改造项目,同时,也是昆明主城内高端物业的聚集区,片区内物业类型以别墅为主,其它业态均匀分布。
南市区产品特点分析:
——主力户型面积在100-150㎡之间,别墅和城中村项目较多
序号
项目名称
普通住宅主力户型区间(㎡)
50以下
51-60
61-70
71-80
81-90
91-100
101-110
111-120
121-130
131-140
141-150
151-200
200以上
1
顺新时代
2
云大知城
3
奥宸橙郡
4
新亚洲欢乐城
5
新亚洲体育城
6
银海畅园
7
银海领域
8
同德锦江嘉园
9
玫瑰湾
10
华都B区揽翠
11
滇池印象
12
盛高大城
13
星光大道
14
凯旋花园
15
月光宝盒
16
奥宸财富中心
17
广福小区
18
滇池康城
19
湖畔之梦
20
颐庆园
21
金岸春天
22
中央金座
23
南亚风情第一城
24
滇池卫城橡尚
25
滇池卫城蓝调公园
南市区楼盘价格特点及走势分析:
——均价在6000-9000元/㎡之间
片区内三环边区域的价格在6000-6500