文档介绍：齐进地产剩余物业
推广方案
二零零九年十月十四日
目录
策略篇
一、前言
二、项目检视
1、市场深度分析
2、目标群体分析
三、项目定位
1、产品分析
2、市场定位
3、形象定位
四、核心思考
1、租金与售价
2、销售时机掌握
五、策划目标
1、销售目标
2、发展目标
六、营销策划基本原则
计划篇
一、销售方案
1、销售阶段划分
2、项目整体价格策略
3、付款方式
4、各类促销及优惠措施
二、销售管理(略)
三、广告策略
1、广告整体策略
2、广告语
3、广告效果评估
策略篇
前言
2008年在国家宏观调控和经济危机的影响下,一二线城市房价打破了节节攀升的神话,出现了拐点,三四线城市也受到一定程度的影响。在大多数客户一再观望的情况下,由于市场的刚性需求。2009年3月以来,地产人再次看到了希望,业绩一月比一月好,去年没有在房价最低的时候买房的客户们再也按奈不住买房的热情,深知去年没有买房的痛楚,今年大打出手,在部分三四线城市房子已买断货的现象到处都是,一线城市又出现了新的地王。市场回暖给我们信心和力量,但我们不能掉以轻心,我们深知市场这个东西变幻莫测,谁也不能看到它的真实面孔,只有深入了解国家政策,努力收集市场信息,积极分析研究判断客户需求,我们才能真正走进市场,与之融合。
项目检视
(一)项目深度分析
整体市场状况
恩施商业经过历史的发展,在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。
。
恩施商业正处于一个新的发展时期,传统百货(东方超市,小亦可)努力通过改造购物环境增强竞争实力,巩固商业地位;同时大量外来百货和超市进入恩施,如好又多商场、中百仓储等相继进驻恩施,加入竞争行列,形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
。
先进的商业经济模式给恩施人民带来了生活和消费观念的变革,消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为恩施人的消费趋势。
、机场路、航空路为商业中心逐渐向周边区域发展
政府对城市建设布局的重新规划,促进恩施商业市场的进一步发展。整体规划的重心是通过舞阳坝、机场路、航空路三大商业街的打造,提高其商业的辐射力,从而带动周边区域商业的发展。
,不能满足人们的消费需求。
目前,在恩施大多数商场中,业态比例不平衡,业态分布主要以购物为主,休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少;但随着当地人们生活水平的不断提高,其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求,小区配套商业循循而生。
5、规划中的商用物业市场供应量不断增大
随着经济的发展,房地产迅速发展,特别是城市中心的商业物业发展极快,使得恩施的商业竞争越来越激烈。
(二)目标群体
投资者
投资者分析:
在经过恩施前期一系列的商业项目开发后,恩施的商业投资者已经脱离了“投资饥渴症”,从整个市场的“没铺可买”过渡到“选铺挑铺买”,投资者对商业项目的投资逐渐理性,同时在市场的引导下,已经具备一定的专业投资知识。商业氛围、区位及交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的四个因素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的因素。现有的商业投资者有两种:
专业投资者:有较成熟心态,对投资有一定的经验,这种投资者具有雄厚的资金和商业背景,较为理性,他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。本项目作为小区商业物业,肯定已早早地受到小区自身业主的注意,一旦机会到来,他们的投资是看准理想铺位就势在必得,而且也会是最早的一批落定者。
另一类中小投资者看重升值潜力和投资回报,首先要考虑的是高回报率,并且容易受广告的影响,但因为手头资金有限,所以他们要考虑小面积商铺,其中最重要是商铺的总价。
大众消费者的商业经验相对比较欠缺,投资意识不是很浓,必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发挖掘。同时,随着商业的发展许多小区商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润,我们必须引导这部分投资者进行正确的理性投资。
在商业的发展过程中,不难发现,大部分投资者承受的商铺总价已不超过100万,近七成的投资者认为总价在20万-50万之间的商铺最容易接受。同时对于大额的资金投资,大部分的投资者会选择银行贷款。
在当今的商业投资中我们不能低估每一位投资者的智商。
经营者
经营客户分析:
经营者大多有一定的商业背景,他们对商场经营已经具有一定的认识,但是他们需要一个经营