文档介绍：灵山卫项目市场报告
【本项目位于滨海大道北侧、黄岛热电厂的东侧,四至具体情况为:东至海尔路,南至滨海大道,北至灵海路,西至入海河道及规划道路。按照行政区域划分本案隶属于胶南市灵山卫镇积米崖港区,按照房地产市场划分应属于青岛开发区西部房地产市场。】
一、青岛开发区区域分析
青岛开发区位于青岛市胶州湾西海岸,,常住人口26万,流动人口近15万。青岛开发区紧邻胶南、胶州两个人口超百万的城市,地理区位优越、腹地广阔、发展潜力巨大。
经济总量平稳增长。根据图1-1所示,2004年青岛开发区地区生产总值(现价)实现275亿元,%。1999-2004年,地区生产总值(现价)、、、、,年增长率分别为29%、32%、50%、29%、28%、%。总体水平及增长速度在沿海14个国家级开发区中居于前列。
99年至2004年GDP变动情况表(图1-1)
(单位:亿元)
青岛开发区总体规划面积227平方公里,是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区,内设几个特殊功能区,、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外,还有工业区和商贸物流区等。
青岛开发区区域功能划分(图1-2)
按照区域功能,还被划分为黄岛行政商务中心区、临港工业区、黄岛石化工业区、珠山生态高效农业区、薛家岛旅游度假区等五个功能区。其中行政商务中心区以商业及行政办公为主;临港工业区以电子工业为主,目前的家电电子业已颇具规模,形成了北方最大的家电电子工业基地;石化工业区作为青岛大炼油项目基地重点发展;生态高效农业区则以农业为主;薛家岛旅游度假区已初步定位为影视主题旅游度假胜地。本项目所处位置为青岛开发区与胶南开发区接壤地带,区域海景资源丰富,交通便利。
二、青岛开发区房地产市场分析
青岛经济开发区房地产市场的发展经历了一个逐步发展的过程,市场大致经历了四个发展阶段:
2000年以前——市场的缓慢发展阶段
房地产市场尚处于萌芽阶段
真正意义的商品住宅尚未出现,产品的品质低
市场的规范化、活跃度非常低
2000年-2002年——市场高速发展期
房地产进入高速发展期
商品房成为市场的主导
产品品质有了非常大的提高
市场的活跃度、规范化日益提高
知名的房地产商开始进入市场
市场的价格有了明显的提高
市场的接受度相对较低
2002-2004年——市场驶入持续发展阶段
城市发展利好消息,推动房地产业继续繁荣
房地产市场发展较为平稳
市场的向着规范化的方向发展
产品品质提升明显,明星楼盘日益涌现
市场的竞争强度较强
大盘逐渐成为市场的主导
三级市场日益活跃,对市场的拉动作用明显
价格的升幅明显,市场供需两旺
2005年——市场调整时期
宏观调控加剧,市场前景不明朗
投资性购房受到遏制
潜在项目众多,新推出项目较少
总体成交量有所下滑
自住型客源成为区域主力客源,市场结构有待调整
近年来开发