文档介绍：这是中储粮在鲅鱼圈投资首个商业住宅项目
社会意义更大于经济意义
其
正丰投资&天丽天城
共同打造中储粮鲅鱼圈项目招商、租赁、销售工作
一方案回顾
总用地面积:69986平方米
总建筑面积:270754平方米
其中住宅面积:173264平方米
公建面积:97460平方米
地上建筑面积:243754平方米
地下建筑面积:27000平方米
容积率:
绿化率:38%
住宅与公建的配比=:1

商业占本项目
近1/3的比重

这是一个很好的设计方案,很有超前性
商业操作成功,住宅售价提高,利润提升;
商业操作不成功,住宅只能随波逐流,平价出售
但在房价还刚起步的鲅鱼圈,大体量的商业操作本身就有风险
在正式项目讨论前
我们先看一下本项目经济分析

69986

276570

住宅
173264
1700

毛坯房
公建
97490
2400

超高层
地下车库(主体之外部分)
5816
1500

门卫房及入口大门
120
公建装修成本
97490
1500

精装修
{}
276570
120

4、道路、景观、监控等

220

5、税金及规费

1)税金(河道工程税、印花税等}
12560万元
%
785
2)基础设施大配套费用
270754
246

如果土地费内已含此费用则此项删除
3)公共维修基金
270754
50

4)白蚁防治费
270754
2

5)质量监督费
270754

6)墙改节能保证金
270754
8

7)散装水泥保证金
270754

3、投资估算
6、其他开发费用

1)勘察及建筑设计费
270754
40

2)绿化景观设计费

10

3)监理费
270754
10

4)招标代理费
270754
5

5)可研报告及环评报告费
270754
3

6)施工图审查费
270754
2

7)空气质量检测、墙改节能检测、面积测绘等
270754
8

7、建设单位管理费
3%

8、销售费用
12560万元
5%
628
9、财务费用
资金按照全部为自有资金考虑,故不发生贷款利息
0
如有贷款则需加入建设期贷款利息
10、不可预见费
5%

投资总额

项目名称面积指标(m2) 指标单价(元/m2) 合计(万元) 备注
上述经济概算表明:
如果住宅按周边市场均价出售,项目风险有可能表现在:
住宅销售只能平衡项目整体投资成本(约9亿,不含土地出让金), 利润空间很小!
所以——
商业部分的成败是衡量项目成败的关键
操盘过程中应把商业和住宅通盘考虑,我们更应该找出项目个性特点,然后放大其特点,从营销学上我们叫做锐化营销,以此达到项目收益的平衡。