文档介绍：**·**国际中心可行性研究报告
目录
第一章总论 - 2 -
项目概况 - 2 -
项目提出的背景及建设必要性 - 3 -
项目主要技术经济指标 - 5 -
第二章市场前景分析 - 5 -
项目功能分析 - 6 -
项目功能布局、绿化与交通 - 7 -
项目市场分析 - 9 -
第三章项目定位 - 13 -
主题定位:引领都市新生活,打造西安新地标 - 13 -
功能定位 - 13 -
市场定位 - 14 -
第四章投资估算和资金筹措 - 15 -
投资估算 - 15 -
资金筹措 - 18 -
第五章财务评价与社会效益分析 - 18 -
项目经济效益分析 - 18 -
项目投资风险分析 - 20 -
第六章结论 - 20 -
**·**国际中心可行性研究报告
第一章总论
项目概况
项目说明
建设内容:将现状**饭店进行增值改造,建设为一座集现代商业购物中心,五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦——**·**国际中心。
**·方米左右的商业、特色餐饮中心和商务会所,分布于建筑的一~八层;50,000平方米左右的酒店式公寓,分布于建筑的九~二十八层,以实用简约的小户型公寓为主,面积在30~70平米左右,可满足居住,商务及酒店经营等多种需求。
项目位置(参见图1)
**·**国际中心地处**中心,紧邻**桥,现址原为**饭店。交通便利,周围旅游景点、名胜古迹众多,大专院校林立,商业网点遍布。
图 1
用地现状(参见图2):原址为**饭店,,现有建筑面积14700平方米,现有建筑大部分建于70年代。拟将对现有建筑进行增值改造,建设**·**国际中心。
周边现状(参见图3):西侧为长安路,北侧为规划路及长安大学附小的实验楼,东侧为西安市育才中学的校园,南侧紧临即将改造的**俱乐部,**俱乐部规划为26层。
环境介绍
图2
■**:**距钟楼约3公里,是以“**十字”为中心的区域,北至南二环路,南到纬二街,东迄翠华路,西至朱雀大街。
■**位于南部文教科研区,地理位置优越,大专院校云集,亦是西安重要的商业圈。
■根据西安城市建设规划,**将位于旧城和长安区新城之间,为整个西安市的商业地理中心,具有极高的发展和升值潜力。
■根据史书记载及周易卦相的风水学说,**在历史上位于西安地区的“九五至尊,飞龙之位”,西安古城的中轴线南侧,是最尊贵的地区。
图3
■**所在的中轴线两侧东西对称地建有两座规模宏伟的寺观,西面是道教的玄都观,东面是佛教的兴善寺。有极高的历史重要性及房地产市场卖点。
■**地区大专院校及科研机构林立,具有浓厚的人文气息。
项目提出的背景及建设必要性
**饭店始建于1972年,位于西安市南郊文化、旅游、商贸中心,北临西安市南二环路,环境优美、交通便利。自建店以来一直是接待全国大中型业务会议和市、区人代、政协会议的主要饭店之一,为西安的经济建设,为陕西的旅游文化交流事业,对外宣传
陕西、宣传西安做出了巨大的贡献。但随着人们生活水平的提高,消费观念的转变和消费群体的演变,**饭店陈旧落后的设备、设施、不尽合理的结构、布局,日益成为**饭店发展和参与旅游服务市场竞争的严重障碍。
首先,**饭店受原有建筑结构、布局所困,造成1700平方米的餐厅和大礼堂长期闲置,没有发挥其应有的作用。其二,饭店客房是1970年代左右建成的不带卫生间的普通客房,虽多次改造,用两间改一间、三间改两间的形式变成标准客房。但与市场需求相比其装修、装潢陈旧、房间布局不尽合理等问题仍十分突出,影响饭店的经营,令住店旅客不很满意,顾客回头率下降,使饭店声誉大受影响,经营也因此受困。其三,饭店除住宿、餐饮外,没有其它与住宿、餐饮相配套的旅游娱乐、健身、商务中心等服务项设施,服务功能单纯,服务项目单一的局面,制约了**饭店的市场竞争能力,也制约了公司更进一步的发展。另外,从西安市酒店业的整体环境来看,西安市目前旅游酒店数量过剩、酒店客房出租率下降,许多饭店相互压价竞争,出现了靠为酒店拉客源以从中牟取差价的“二房东”,削价恶性竞争、行业利润率下降,使整个行业进入一个无序竞争的恶性循环之中。
设备设施陈旧、客房结构布局不尽合理、酒店整体服务功能单一、西安市酒店业竞争的日益加剧,使**饭店目前的现状难于适应发展的需要,必须投入资金对其进行改造。西安市商业中心的南移,**商圈的逐步成熟,则为投资改造提供了商机。**饭店所在地区商业发达、毗邻高新技术开