文档介绍：成都写字楼市场研究报告
一、成都写字楼市场整体概况(本节略)
1、办公用房开发面积
2、办公用房销售情况
3、办公用房环域供销情况
4、不同价位办公用房销售情况
5、不同区域销售均价
6、不同环线销售均价
7、办公物业位置分布
8、办公用房购房者分析
小结:
 2010年成都市在建办公用房规模较大,已近100万平米,销售面积同比增长54%,销售价格同比增长57%,由于供给面积增速较快,整体空置面积依然过大,市场消化存在一定的困难,新上市的办公用房体量较大,市场需求有限,供大于求的矛盾仍然存在。Ø
 从发展趋势来看,办公用房市场供需将逐渐向平衡发展,市场杠杆的调节作用明显,如出现大面积的新办公用房开发,必将有一批旧办公用房被市场所淘汰。Ø
 
2010年内环以内区域供应面积仅次于内环至一环,但销售面积位于各方位之首,供销比为1:,供需基本平衡;市中心办公用房销售均价位于各方位之首,仅为5325元/m2;6000元/%,市场对高档办公用房的需求较为强劲,且呈逐年递增态势。Ø
 从市场上可以看出,市中心区域的办公用房价格最贵,供应总量相对较大,需求较为旺盛,呈现了供需相对平衡的态势,市场对高档办公物业需求呈迅猛上升态势。Ø
二、成都市办公物业市场特征
1、分布特征
 成都市办公物业主要分布在CBD中央商务区及人民南路沿线,其中高档写字楼主要分布在人民南路沿线、顺城街、总府路等,并占整个市场份额的40%;Ø
 就区域而言,成都办公物业主要分布在府河内,占到65%;Ø
 城市的持续规划与边界的不断拓展,促使其他区域办公物业比例增长迅速,向多元化方向和专业化发展。Ø
 中心城区的商业、文化设施都较为集中,各种配套设施比较完善,交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近,从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了基本环境条件。
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 中心城区的商务集中区位于城市的黄金地段,因顺城大街、人南路、蜀都大道等均为成都市区主干道,故商务集中区拥有最发达的交通网络,所以分布在其周围的办公物业较多,同时也造就了此间可观的投资价值与升值潜力。Ø
 随着城市向东向南发展的进一步加快,城市结构由单核心向多核心发展,特别是城市南部副中心的建设,沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势,其商务、商业功能也逐渐显现出来,可能是今后城市新结构下的主要商务线。Ø
 高档次社区中的商务办公现象正在出现,特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域,已然成熟并成为主要的商务接待活动场所,办公趋势的形成是必然的。Ø
2、物业类型多样
    目前成都办公物业类型多样,有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店内办公物业(酒店商务楼)、商务公寓、城市建筑综合体及偏向写字楼特征按住宅报建的混血产品。
据调查资料来看,纯办公物业的物业类型所占比例最大,达到了约60%的比例。
 纯办公物业:大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内,拥有成熟的办公环境,优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。
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 与商业物业相结合的办公物业:大多地处有相当商业规模的区域或地段,与大、中型商业场所的开发、经营、管理一体。商业设施完备,入住企业多为与周边市场相近的行业,但办公环境相对嘈杂,交通欠缺顺畅。Ø
 酒店商务楼:如锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店等四、五星级酒店内都有此类办公物业。依托酒店内成熟的配套和完善的服务,以及酒店的高尚品味,聚集了很多外资企业和办事机构,优势是环境清静,但没有办公气氛。Ø
 城市建筑综合体:城市中商业、办公、旅店、居住、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。建筑综合体内的写字楼商务配套较完善,且与其他物业形成互补关系,如世纪城、丰德国际广场等。
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 商务公寓:大多位于城市中心或城市交通要道,交通便利,周边配套设施完善,商住混杂,商务配置高于普通住宅,入住企业大多为成长型中小企业,如凯莱帝景、冠城花园、金色夏威夷等。Ø
 偏向写字楼特征按住宅报建混血产品:此类型产品商务配套与写字楼类似,并享受住宅银行按揭、地价、市政费用及水电气等相应优惠,相对于写字楼更利于销售,相对于商务公寓有更大价格张力,也就是偏向写字楼特征按照住宅报建的混血产品,如丰德国际广场、时代锋尚等。Ø
3、物业档次分析
 
 成都市商务办公市场供应的物业类型以中档产品为主,占到总体供应量的51%;中高档及高档商务办公物业的比例相应要低得多,其比例分别为总体供应量的25%和14%;低档商务办公物业占10%。结合目前高档商务物业