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1、今年我们在维护大厦设施、设备方面下了很大功夫,今年年初我们对天面的排风 管和九层半的生活水管、消防水管做了改造,使大厦陷于瘫痪的排风系统恢复了正常的使用功能,消除了九层半消防水管、饮用水管的安全隐患。 2、监控系统经过改线,已从九楼监控室迁移到一楼工程部,此项变动整合了监控系 统和消防系统,节约了人工总成本约五万元左右(按原保安员配置1500元人/月×3人×12个月计算)。 3、大厦现有两台劳斯莱斯发电机组,一台正常,一台瘫痪,而且正常的这台发电机 组也没有得到很好的保养,这种情况很不正常,工程部一直没有很好解决此事。今年十月份,我们经过多方询价后,由深圳市佩斯特机电设备有限公司对我大厦的两台发电机组进行了维修保养(),原已瘫痪的那台发电机组现已恢复正常使用功能。在今年大厦低压配电设备的断路器出现故障时,由于发电机烟道在四楼装修时装修垃圾将烟道堵塞,发电机发电时间过长致使排烟管过热,饭堂的天花板被引燃,幸好发现及时未产生严重后果,现发电机排烟道经过清理已消除此安全隐患,节约了请施工队清理、查找故障的费用。现在我们又将一台发电机组进行改造,使改造后的这台发电机组与大厦五部电梯的用电系统相连,如大厦出现停电或应急情况不能正常供电时,两台发电机组可保障大厦正常照明和电梯运行,现该项改造工程已由公司工程部负责实施。 4、大厦在建成投入使用时所配备的原有的消防水带已全部发霉粘连,无法使用,消防通道防火门的闭门器亦已全部缺失、损坏。如大厦发生火警,消火栓和防火门将形同摆设,不能发挥正常使用功能。为了消除上述安全隐患,我们经过多方询价后,更换了大厦消火栓的水带,防火门闭门器也已全部安装完毕。消防系统经过多次排查,在天面消防阀门里面清除了堵了几年的杂物(系人为堵塞),更换了消防泵的进水阀门,现消防水系统业已恢复正常,改变了原来测试消防水时只是流而不是喷射的尴尬局面,消除了此项重大安全隐患。 四、安全生产方面 公司制定了安全生产巡检制度,原来的月检依然进行,新增加了周检,加大了安全生产巡检力度。为了切实落实安全生产责任制,在经营的同时重视安全生产,将安全生产工作做到纵向到底,横向到边,纵横结合形成一个整体的、全方位型的安全生产防范网络,经公司领导研究决定,成立了安全生产领导小组,逐步落实安全生产责任制,层层签订合约,实行定点定人、定职责的安全生产管理机制(见深圳市洪湖物业管理有限公司安全生产责任书),建立健全了安全生产组织机构。此项工作有利于大厦的安全生产管理,加强员工安全生产意识,提高大厦安全系数。 五、租赁方面 今年我们在业主物业代管理的租赁方面,全部实行两押一租的方式,避免了以往部分租户一押一租,租金拖欠押金放弃而产生的损失。今年我们代管理的物业的出租率在1~3季度完成100%,第4季度由于受到金融危机的影响,完成额度在80%左右。现在春节临近,由于市场环境不太乐观,其他地方的物业租金皆有所下降,我们洪湖大厦的物业亦不例外,我们在与业主沟通后尽量减少春节前的物业空置率,以便减少损失。 六、财务方面 本年度物业管理服务费应收与实收率达到90%左右,水电费收缴率达到90%,水电损差率:水损率在5%左右,电损率在2%。拖欠费用成功收缴率在98%,经催收立即缴费达到90%以上,只有约10%左右尚未收缴(例如1219室,已多年无人居住,未曾收到管理费)。 七、其他方面 今年我们就洪湖大厦外墙脱落情况与政府部门反映并递交报告,请求政府部门对洪湖大厦的外墙安全隐患予以关注,现政府部门已就我们的反映专门召开会议进行讨论,并已立项。现洪湖大厦外墙改造项目已在设计策划阶段,详细情况我们再向公司领导汇报。 在过去的一年里,我们虽然做了许多工作,但还有很多方面比较欠缺,不够规范,还有很多应该做却还没做的工作急需我们去完成。虽然今年金融危机的到来致使市场大环境不容乐观,但我们的员工对这些已经到来的危机不够重视,缺乏危机感,缺乏创新力。在新的一年,我们要争取改变目前存在的松散、懒惰情绪,在怎样提高员工素质上多下功夫,使各项工作紧凑起来,也就是说使整个公司都要有动力感,整个公司的面貌要有崭新的一面。 物业管理工作总结篇2 光阴似箭,岁月如梭。xx年已经过去,新的一年即将到来。xx年,在市物管处的指导、支持及关怀下,XX物业取得了可喜的成绩。一年来,我公司秉承“XX物业平安温馨”的原则,坚持“业主的小事就是我们的大事”,通过全体员工的不懈努力,实现了年初预定的目标,物业管理服务得到了广大业主的认可,xx年我公司管理的项目基本上业主的满意率均达95%以上,这也是对我们一年来辛勤工作的肯定。 一、xx年工作回顾: 1、想业主所想,认真及时做好维修维护工作。 城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境,提升城市整体形象,必须对老旧住宅小区进行综合整治,标本兼治。 由于我公司管理的项目基本上都是老旧小区,所以我们得将维修维护工作放在首位。对房屋共有部位、共有设施设备项目维修工作进行安排、实施和检查,并进行巡查,发现问题及时维修。审核设备年度检修计划并监督执行,做好设备房的保养、清洁工作,并对年检设施设备做好定期检查。制定及组织实施房屋及共有设施设备大、中修的计划及施工、现场监督管理,办理竣工验收工作。及时处理居民维修申请,核定收费项目和标准,及时为居民提供服务,确保维修质量。 熟悉本区域的强、弱电电气线路的走向,了解各节点的位置以及对主要节点进行大容量运行时的定期检查。了解给排水系统、消防水系统的管道走向,熟悉管网管道走向相关附件的作用及技术参数,保证各管网系统的正常运行。严格执行电气设备的安全操作规程,做好设备维修保养工作,确保正常供电,做好消防报警、监控、门禁等弱电系统设备检查维修工作,确保弱电系统设备正常使用。负责区域内地坪与墙面维修保养和更新。 2、完善管理制度 进一步完善、改进公司管理制度和服务质量,xx年根据各项目在管理中所遇到的问题,结合实际情况,对现有规章制度进行二次修订,并在xx年的基础上增加了《员工考核管理规定》、《印章管理规定》和《人员招聘、面试管理规定》等十几项规章制度,涵盖人事、工资、考勤、招聘、培训等方面。现在公司已创建了一套较为科学的管理模式和先进的管理理念,以及严格的质量标准和工作程序,形成了服务与管理相结合的专业分工体系。 3、加强人员招聘 公司的发展离不开优秀员工的加盟,针对公司一直以来在人员招募上存在的不足,采取更好的方式方法选拔适合公司发展的人才。物业管理因工作强度高、工资待遇低、工作压力大,行业人员流动性很高。xx年公司在尽可能留住现有优秀人才的基础上,实行积极的人才引进战略,通过多种渠道招聘物业管理行业的精英。截止xx年底公司共有员工97人,管理人员中40%具有大专及以上学历,他们都具有丰富的物业从业经验,是各自所属领域的佼佼者,他们的到来为瑞和物业注入了新鲜血液,增添了新的发展活力。 4、强化人员培训 为体现公司“以人为本”的理念,改善工作质量,使员工不断更新知识,开拓技能,改进工作动机、态度和行为,适应新的要求,更好的胜任现职工作,促进组织效率的提高和组织目标的实现,公司将员工的培训与开发放在战略的高度来认识。xx年制定了完善的培训体系,每月定期对秩序维护员进行军训;每周四作为公司内训时间,为员工讲解物业管理的最新法规和结合实际案例进行分析;根据需要,组织员工外派培训,xx年公司共组织人员参加外派培训5人次,涉及物业管理、高配和特种设备等方面;邀请外来讲师为员工进行工作技能和职业道德等方面的培训。 5、规范绩效考核 为客观地评价员工的日常工作表现,确保公平、公开、公正地考评员工的德、绩、能、勤,真实反映员工的工作能力、工作表现,提高公司对员工奖惩的准确性,更好调动员工的工作积极性。从xx年5月起,公司正式开始员工月考核工作,考核涉及工作面貌、礼仪规范、岗位规范、工作态度和能力等方面。在考核结束后,将考核结果反馈给员工,让其明白自身在工作中的不足之处,并在日后的工作中加以改正。通过半年的考核实践,公司已形成了一套完备的考核制度,每月的考核给公司员工提供了一个交流、互动的平台,也较真实地反映出了一些以前隐藏在工作中的问题。 6、严格检查制度 为了解各部门工作落实情况,公司对两个项目定期进行“周卫生抽查和月综合检查”,秩序维护部由主管每周一次下半夜检查和项目经理会同部门人员进行下半夜的不定期抽查。通过将检查出的情况汇报、反馈,及时予以处理、整改,提高了工作效率和服务标准,大大减少了小区事故发生率,将事态有效遏制在萌芽阶段。 7、努力推进精神文明建设 在做好各项物业服务工作的同时,积极加强小区的`精神文明建设。今年以来,公司不定期的组织各种文化活动,让业主参与其中,尽享沟通和交流。用文化塑造文明小区,不但使业主受益,还形成了良好的社会效益,提升了瑞和物业的品牌价值,延伸了瑞和物业的文化内涵。 二、目前存在的主要问题和困难 1、项目发展过快、人员储备不足 经过三年的发展,XX物业已发展成现今拥有90多名各类人员的中小型企业。 物业管理属于劳动密集型产业,公司自成立以来普遍重视人力资源开发与管理,通过内部提拔、竞聘的方式已培养了一批优秀管理人才。但现在靠内部提拔已不能满足公司发展的要求,目前公司面临专业人才短缺的困境,特别是具有综合楼盘管理经验的人员基本没有。 2、缺乏专业人才进行系统性的人力培训 xx年,公司狠抓人员培训这一块,制定了详细的培训计划和严格的培训制度,内训与外训、在职培训与脱岗培训相结合。但由于公司内部缺乏专业性的培训人才,效果并不理想。 3、起步晚,欠缺大型项目的管理经验 公司成立于xx年1月,正式接管的第一个项目是在xx年6月入驻靖安苑。08年在物管处的指导下,公司稳步地发展着。09年我们借鉴其它公司的管理经验并结合自身实际,将靖安苑的各项管理工作逐步规范化。但目前公司还没有任何大型项目的管理经验,特别是欠缺包含公寓、高层住宅、写字楼、商场及沿街商铺组成的综合性楼盘的管理经验。 4、违章搭建的处理,相关政府职能部门监管缺位 目前小区内一些业主违章搭建,擅自改变房屋使用功能随意开门开窗,封闭露台、空中花园等现象时有发生。物业公司因没有执法权,对这些问题只能做到劝阻和向有关部门反映,但是效果甚微。相关政府部门的职责界定,权限划分等问题始终没有很好地解决,职能部门因一些职责尚不明确而相互推诿,致使一些违章情况迟迟得不到处理,特别对领导违装装修的,职能部门更是睁只眼闭只眼,已严重影响到小区物业管理工作的正常开展。