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一般情况下楼盘定价较多使用低开高走策略,有利于先期销售顺畅和价格的抬升。公共关系策略在楼盘营销中是比较常用的营销手段,这里不在赘述广义的公共关系,楼盘公共关系策略主要包括了活动营销和政府公关,活动营销主要指通过各种活动策划达到宣传楼盘知名度和影响力的目的,最终促进销售。活动营销具体包括了谢老客户答谢会,开盘演出活动、产品推介会、楼盘新闻发布会、明星代言、楼盘创新发布会、楼盘评比活动、各种酒会名车会、赞助或捐款各类公共活动和公益活动、参加官方或非官方的房展会、楼盘事件营销(包括开盘活动、封顶活动、入住活动等)等,活动应根据楼盘销售的不同时点适时地推出。所谓的政府公关主要是和政府及下属机关打交道,争取在第一时间得到政府颁发的房地产法律法规、市政规划、宏观经济调整等信息,这些信息对楼盘营销的影响不可小视。开展公共关系策略要把握三点:1、是活动的成本控制,在有限的广告成本下活动营销应尽量控制成本,以防超出广告预算。2、是必须有明确的目的性,公关活动的目的必须是明确的,每一个时段,不同的销售节点的公关活动必定是与之后的销售情况或者企业发展相关。9页共48页:..3、公关活动要针对特定的目标人群展开,房产消费群体在整个消费群体的比例是非常小的,公关活动在开展之前锁定目标群体、做到有的放矢才能取得良好的效果。可以说没有明确的目的性、没有选择目标消费群体展开公关活动无疑是浪费钱财。房地产策划方案篇二一、活动时间______年______月______日上午9:30二、活动地点湘桂盛世名城售楼部门前三、,促成客户认购签约;促进湘桂?盛世名城2期的销售。,集聚人气,制造火暴热销场面,坚定客户信心;;,提升湘桂?盛世名城2期项目知名度,美誉度;。四、活动主题:?盛世名城2期盛大开盘!??盛世名城2期显赫豪宅抢购中!?盛世名城2期拥有幸福与荣耀!10页共48页:..五、活动主要内容(一)、主持人介绍到位嘉宾和开盘议程(二)、嘉宾讲话;(三)、开盘剪彩仪式;(四)、文艺欣赏(乐队现场演奏、风情劲舞演出);(六)、抽奖活动(七)、签约/认购活动。六、开盘现场布置详见效果图和平面图七、。、相关人员以及新闻媒体界人士。,并在活动日前两天送达被邀人士,并达成承诺。。(活动执行公司)。、嘉宾发言稿(推广公司)。、宣传资料准备(湘桂公司)。、摄影摄像人员、发放礼品人员等(活动执行公司)。保安、工作人员(湘桂公司).。,礼品准备(湘桂公司)。11页共48页:..、销控区等开盘展板准备(湘桂公司七、活动流程9:00,场地布置(舞台搭建、背景板安装完成、地毯、拱门、彩球、帐篷、沙滩椅等布置到位);剪彩工具、礼花准备到位(剪彩工具13套,气动礼花炮12门);9:10,活动负责人、联络人员、工作人员、置业顾问;9:30,礼仪小姐、主持人到场;9:30,嘉宾席、来宾席、嘉宾桌椅、签到台、音响设备及一切应用物品准备就绪;9:30舞狮队到位(如有);9:35~9:59音控师放背景音乐,摄像、摄影师到位;乐队暖场,迎宾曲奏响;舞狮团舞狮10:00~10:,并宣布开盘活动开始;10:02~10:07,有请湘桂公司领导讲话;10:07~10:;10:12~10:17,嘉宾讲话10:17~10:18,请剪彩嘉宾逐一登台(共12人);10:18,剪彩仪式正式开始,礼花齐发、锣鼓喧天;10:19~10:20,主持人宣布剪彩仪式结束,文艺表演活动开始;10:20~10:;10:25~10:28,主持人对开盘选房政策进行介绍,叫号。l对已经认购的客户,事先抽取排序号码卡,并在休息区等待,12页共48页:..欣赏节目,品尝糕点。工作人员陆续分批(10人一批)叫号,客人进入售楼部签约区。l对潜在的购房客户,售楼人员可以针对性进行介绍,促成认购或当场签约。10:28~10::33~10:;45~10:50,进行抽奖活动开始第一轮在认购/签约的客户中,凭排序号码卡副劵抽奖。10:50~10:;10:55~11、30,豪华时尚秀11、30~12、00,进行抽奖活动开始第二轮。12、00:劲舞表演开盘仪式结束。(当天具体流程,各方协商后制定)八、活动道具、物料准备清单及费用预算,参见清单房地产策划报告篇三房地产营销策划是站在开发商的角度和立场以求证过的市场分析为依据对未来可能面临的市场需求变化在正确的营销理论、准确的项目定位指导下勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。近年来随着房地产业的发展房地产营销策划也快速发展起来然而在实际运行当中大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售依然是一种简单化的经营模式根本谈不上真正意义上的营销与策划。13页共48页:..划与销售推广。同时由于房地产市场化的程度越来越高个人消费已成为市场主流“策划大师”依靠“点子”制胜的时代已经过去各种专业人员利用先进的信息系统通过对房地产项目各种资源的整合理性运作立体作战科学、严谨、规范成为房地产全程策划的运作原则。房地产营销策划需要通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上为开发商规划出合理的建设取向从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。一、市场调查与分析实地调查内容主要包括对该类房地产的市场供求情况、类似房地产的消费者情况、类似项目的规划设计、建筑设计情况、类似房地产的租售价格、类似房地产的租售渠道类似房地产的市场推广方式、类似房地产项目的财务盈利能力、竞争对手的情况调查、类似房地产的售后服务情况等的调查与分析。近年来房地产发展商逐渐认识到单靠传统的地产概念例如项目的地理位置优越、交通便利、升值潜力巨大等因素以及模仿成功楼盘、压缩成本、低价折扣促销等竞争手段已经很难吸引消费者的目光。于是不少发展商在认真研究市场、客观分析顾客消费心理的基础上把精力投向产品的整体创作上通过全过程的专业操作与严格控制以优质的产品来满足消费需求实现企业利润。于是市场调查和分析就成了房14页共48页:..二、市场细分与目标市场的选择市场细分从消费者需求的差别出发以消费者的需求为立足点按照地理因素、人口标准、心理标准、购买行为等细分因素把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望大体相同的消费群体。目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的主要有以下步骤1、确定细分市场2、评价细分市场在细分市场的基础上明确有效市场即对本项目具有兴趣、收入、途径的消费者集合。3、对有效市场进行竞争者分析4、对有效市场风险分析5、确定目标消费者进行目标客户的行为特征分析例如对公司白领、自由职业者等不同目标消费群体进行不同的行为特征分析。目标市场的选择主要是为了确定自己的产品在市场上的竞争地位。市场定位的前提是了解市场对价值的定义以及顾客选择供应商的方法。通过市场细分与目标市场的选择来确定在经济性、使用性、合理性及环境、造型设计方面都达到了设计要求的方案掌握消费合理布局。三、项目营销策划在营销策略市场推广方面美国学者麦卡锡教授提出了著名的4P营销组合策略。4P是市场营销组合中的四大基本要素即产品Produet、15页共48页:..Pricd、渠道Place和促销Promotion。一次成功和完整的市场营销活动意味着以适当的产品、适当的价格、适当的渠道和适当的促销手段将企业的产品和服务投放到特定市场的行为。现在不少房地产开发商都在使用市场营销学的4p理论进行房地产市场营销组合安排。一。产品定位项目产品定位是指提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形的建筑物、土地和各种无形的服务。项目产品定位的主要内容包括规划设计定位和建筑设计定位。其中规划设计包括住宅群体规划布局、道路与交通规划设计、公共建筑与服务设施的规划设计、绿地与室外环境的规划设计等建筑设计包括房屋建筑设计和结构设计涉及平面涉及和立面设计等内容。设计时主要考虑的内容是潜在消费者需求的住宅套型和面积、建筑立面造型和装修标准等。在房地产产品定位的过程中要注意要有方向的创意千万不要今天想东明天想西。有些发展商想法很多今天想高层明天想罗马式后天中式这是不行的。我们的发展必须有方向的千万不能东西南北方向也搞不清楚。另外必须保证产品有实现的可能性即产品是可行的。二。价格定位选定了目标市场和进行了产品定位后项目的营销组合战略包括价格策略将是相当明确的。成本、需求和竞争是影响价格定位的三个最主要的因素在营销实践中由于市场环境和产品特性的差异产品往往会对某一因素特别敏感所以我们在价格定位是要更多侧重于这一因素。于是就形成了成本导向、需求导向和竞争导向三大类基本方法16页共48页:..需求导向法主要根据市场上的需求强度和消费者对产品的理解程度为基础来确定价格、而竞争导向法主要以竞争者的价格为主要依据。三。营销渠道和促销策划营销渠道策略是营销活动中不可或缺的一个重要策略房地产商品价值量大交易价格及交易费用高如何选择和配置房地产营销渠道决定着能否用最有效的方式把房地产商品转移到消费者手中。房地产项目营销渠道包括三层涵义房地产营销渠道的起点是房地产商品的所有者终点是消费者它所包含的是完整的房地产商品流通过程而不是流通过程中某一阶段房地产营销渠道的积极参与者是房地产流通过程中各种类型的中间商即房地产中介代理机构在房地产营销渠道中房地产的所有者向消费者转移房地产商品时既可转移房地产的所有权又可转移房地产的使用权。房地产促销方式主要包括广告推广、人员推销、营业推广和公共关系。广泛使用广告进行宣传可以刺·激消费者的需求广告也可以增加房地产的价值国外有研究发现消费者对房地产的认可价值与广告强度有很强的正相关关系。人员推销是最古老的促销方式也是唯一一种直接依靠人员的促销方式它还具有推销与促销的双重功能所以人员推销是房地产企业最重要的推销方式。营业推广是直接针对房地产商品本身采取的促销活动它可以刺·激消费者采取租购行动或刺·激中间商和企业的销售人员努力销售房地产要在短期内引起消费者对房地产商品的注意扩大销售量常采用营业推广的方式。公共关系促销17页共48页:..度高易建立企业和房地产的形象但是针对性差企业难以进行控制。房地产策划方案篇四房地产策划方案房地产策划方案1一、营销概况:房地产系不动产的商品概念,与其他商品有着本质截然不同的区别,不同于买件衣服那样随心所欲,这是因为买房子价位高,耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定,而且反弹心理很强,稍有不称心就会改变主意,买主思考的问题,内容丰富,错综复杂,既要考虑得天独厚的地理条件,又要科究优雅舒适的自然环境,楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广,难度大,负荷重,企求在房地产营销上取得卓然显著的成效,并非轻而易举、弹指一挥间,必须加强重视大脑智力投资的力度,具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。二、创意理念:房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度,必须在创意理念上形成:1、具有高度的自信野心;2、富于竞争,且乐此不倦;3、头脑敏锐,不拘传统;4、感性认识和理性认识相处融洽;18页共48页:..5、注重历史,尊重现实,睽重未来。三、构思框架:(1)以塑造形象为主,渲染品味和意念;(2)展现楼盘的综合优势;(3)体现楼盘和谐舒适生活;(4)直切消费群生活心态。四、实战流程:1、形象定位:对楼盘的综合素质进行整体概括,揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到:吸取园外、境外高档物业经验,处处顾及住户需要,大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿,力争完美。好东西总有不同之处,因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础,使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如:地理位置不同,交通条件不同,物业品质不同,发展商信誉不同,人均拥有空间不同,升值潜力不同,车位数量不同,小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。2、主要卖点:对楼盘进行全面分析研究,概括为四个方面的卖点构成:19页共48页:..(1)地理位置;(2)楼盘设施结构;(3)楼盘做工用料;(4)、户型设计。突出明显优势,这是楼盘消费者最关心的物业指标。3、绘制效果图:根据开发商的条件和推广需要,分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高,因为楼盘的销售,需要启动购楼者对未来的想象,无数事实范例证明,精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。4、广告诉求点:(1)阐述楼盘的位置;(2)阐述楼盘所在地的历史渊源;(3)阐述楼盘交通条件;(4)阐述楼盘人口密度情况;(5)阐述楼盘的升值潜力;(6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;(9)阐述楼盘的实用率;10)阐述楼盘的付数计划;1(1)阐述楼盘的品质;1(2)阐述楼盘的深远意义;1(3)阐述楼盘的物业管理有什么不同。5、广告阶段划分:对楼盘的品牌推广是一个长期的行为,应有战略的考虑,从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段:第一阶段(预期到首期交楼入住):此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标,从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段(首期交楼至二期完工):此阶段以品牌维持为目的,稳20页共48页:..同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段(二期工程交楼至整体竣工):此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑,可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售,完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看,楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形,这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然,每个阶段中的广告及发布,应依据具体情况灵活使用和调整。6、广告表现:在楼盘预售及正式展销前,应设法积蓄气氛,设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周,更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕,让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时,乐队奏出美妙动听的西洋乐曲,嘉宾云集,参观人流穿梭样板之间,惊羡之辞不绝于耳。(具体揭幕仪式内容安排及细节,另视