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⑤房地产状况修正系数为:因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同,均为1/3,则有:可比实例A=100/100×1/3+100-2×1/3+100-4×1/3=100/98可比实例C=100/100+3×1/3+100+2×1/3+100-2×1/3=100/101可比实例E=100/100×1/3+100-1×1/3+100+1×1/3=100/100⑥计算比准价格:比准价格A=5100×100/102×1+1%4×100/98=元/m2比准价格C=5200×100/100×1+1%4×100/101=元/m2比准价格E=5000×100/97×1十1%3×100/100=元/m2⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有:估价对象价格单价=++/3=元/m28、某建筑物的建筑面积100m2,有效经过年数10年,单位建筑面积的重置价格500元/m2,经济寿命30年,残值率5%;试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值;SC(1-R)计算公式:D=D=?NND为年折旧额,C为建筑物的重新购建价格,C=500×100=50000iS=50000-50000×5%=47500;故年折旧额为Di=47500/30=,10年的折旧总额为×10=故现值为=9、某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床:..45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%,该类房地产的资本化率为10%,试选用所给资料估算该旅馆的价值;1年有效毛收入=300×45×365×1-20%=万元2年运营费用=×30%=万元3年净收益=万元4旅馆价值=10%=万元