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的申请。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到前两款规定的报告或者申请之日起六十日内组建业主大会筹备组,也可以根据物业服务区域实际情况主动组织成立筹备组。建设单位、前期物业服务人未按照规定报告情况的,街道办事处、乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积,不动产登记机构应当及时提供。第三十四条筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务人、业主、社区居民委员会,以及街道办事处、乡镇人民政府等代表组成。其中,业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一;筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。建设单位、前期物业服务人无法参加或者拒不参加的,不影响筹备组成立。筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行公示。第三十五条筹备组履行下列职责:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;(五)依据相关法律法规,制定业主委员会选举办法及业主委员会成员候选人条件,确定业主委员会候选人名单;(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。:..筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。第三十六条业主委员会成员应当为本物业服务区域内的业主,并符合下列条件:(一)具有完全民事行为能力;(二)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;(三)认真履行业主在物业管理活动中的相关义务;(四)个人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;(五)未被列入失信被执人;(六)未有国家、省以及本办法规定的房屋使用禁止规定的行为;(七)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会的情形。实行社区党组织和住房和城乡建设管理、公安、市场监管、信访等部门联审把关,确保人选质量。第三十七条业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐,以及社区党组织、社区居民委员会推荐等方式产生。第三十八条业主委员会由业主大会选举产生,由五人以上单数组成。依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议。有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:(一)有百分之二十以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会不按规定履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期不召集的,由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会。第三十九条业主委员会成员每届任期不超过五年,可连选连任。业主委员:..业主委员会成员名单应当在物业服务区域内进行公示。第四十条业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约,诚实守信、勤勉尽责,不得有下列行为:(一)挪用、侵占住宅专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金;(二)利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬;(三)利用职务便利减免物业服务费、停车服务费等相关费用;(四)篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品;(五)违规泄露业主信息;(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第四十一条业主委员会成员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员资格:(一)拒不履行成员职责的;(二)业主委员会过半数成员或者百分之二十以上业主提议撤销其成员资格的;(三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会。第四十二条业主委员会依照有关法律、法规和业主大会的授权开展活动,履行下列职责:(一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;:..(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;(三)执行业主大会的决议、决定;(四)及时了解业主或者物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;(五)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(六)监督管理规约的实施;(七)业主大会赋予的其他职责。第四十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向街道办事处、乡镇人民政府备案:(一)业主大会会议决议;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会成员名单和基本情况;(五)法律、法规规定的其他资料。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的业主委员会出具备案证明,并出具印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。经业主大会授权,业主委员会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者社区居委会代为保管业主委员会印章,需要使用时,由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会提出。业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,书面告知街道办事处、乡镇人民政府。第四十四条业主委员会会议由主任、副主任负责召集,有三分之二以上成员参加,会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由全体成员:..业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。第四十五条业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十六条业主委员会任期届满九十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。第四十七条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数不足总数二分之一的,新一届业主委员会产生之前,物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。第四十八条业主大会与业主委员会的活动经费及业主委员会成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。第五章物业服务第四十九条物业服务人应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。鼓励物业服务人提供物业服务时建立项目经理责任制。项目经理责任制是指物业服务人承接物业服务项目时指派项目经理,负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。第五十条物业服务人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。:..第五十一条住房和城乡建设管理主管部门应当加强对物业服务人的监督管理,开展物业服务人信用等级评价,促进物业服务人提高服务水平。物业服务人应当定期向住房和城乡建设管理主管部门报送信用档案信息、统计报表等相关资料。第五十二条物业服务人可以依法成立物业服务协会,规范行业行为,促进诚信经营,提高物业管理服务水平,维护物业服务人的合法权益。第五十三条一个物业服务区域由一个物业服务人实施物业管理。物业服务内容主要包括下列事项:(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;(二)公共绿化的养护;(三)公共区域环境卫生的维护;(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(五)对物业使用中的禁止行为进行制止、报告;(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;(七)物业档案和物业服务档案的保管;(八)其他约定的物业服务事项。第五十四条业主委员会或者社区居民委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务人订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对约定服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、住宅专项维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容进行约定。物业服务合同应当对物业服务人在有关业主或者物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。:..物业服务人应当自签订物业服务合同之日起十日内,到县区住房和城乡建设管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府办理物业服务合同备案手续。第五十五条物业服务人提供物业服务,应当遵守下列规定:(一)遵守有关法律、法规和规章的规定;(二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;(三)制定和完善物业服务质量控制措施,建立健全物业服务档案保管、移交等制度;(四)向业主或者物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求和注意事项;(五)按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;(六)将物业服务相关信息在物业服务区域内长期公示;(七)定期听取业主的意见和建议,及时答复业主对物业服务情况提出的询问,改进和完善物业服务。第五十六条县区住房和城乡建设管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府可以依据物业服务合同约定及相关规定对物业服务质量进行综合评价,并做好评价结果的运用。第五十七条物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息:(一)物业服务人的名称、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准与依据、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯、消防、监控等设施设备的日常维修保养单位的名称、联系方式、维保方案和应急处理方案等;:..(四)住宅专项维修资金使用情况;(五)物业服务合同履行情况;(六)业主共有部分经营收益情况;(七)其他应当公示的信息。业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。第五十八条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。第五十九条物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。第六十条物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。第六十一条物业服务合同解除或者终止的,原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域,配合新物业服务人做好交接工作,如实告知物业的使用和管理状况,并将下列资金、资料和物品移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人:(一)保管的物业档案、物业服务档案;:..(二)物业服务用房、业主共有的场地和设施设备;(三)物业服务期间形成的共有部分档案以及改造、维修、运行、保养记录;(四)利用业主共有部分经营的相关资料、代管的共有资金和预收的物业服务费等财物;(五)其他应当移交的资金、资料和物品。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。第六十二条原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的,或者拒不退出物业服务区域的,业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、县区住房和城乡建设管理主管部门报告,或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、县区住房和城乡建设管理主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务区域期间,维持正常的物业管理秩序。第六十三条物业服务人退出后,业主大会未及时选聘新的物业服务人时,业主大会或者街道办事处、乡镇人民政府可以委托物业服务人临时代管,至业主大会选聘新的物业服务人为止。代管期限一般不得超过三个月。第六十四条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开和质价相符的原则,按照不同物业的性质、特点及服务阶段分别实行政府指导价和市场调节价。具体办法由发展改革部门会同住房和城乡建设管理主管部门另行制定。第六十五条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。:..物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。第六十六条物业服务人不得擅自扩大收费范围,提高收费标准。物业服务人依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题、未接受或者无需接受相关物业服务等为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。第六十七条业主或者物业使用人欠交物业服务费的,业主委员会、物业服务人可以通过上门催交、在物业服务区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。探索将恶意拖欠物业服务费的行为纳入个人信用记录。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。第六十八条住宅区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用。物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。专业经营单位不得因部分最终用户未履行缴费义务停止已缴费用户和共用部位的服务。第六章物业的使用与维护第六十九条业主、物业使用人、物业服务人在物业服务区域内不得有下列行为:(一)擅自侵占、改建、损坏共用部位、共用设施设备;(二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;(三)擅自占用、挖掘道路、场地;(四)擅自改变房屋用途;(五)损坏房屋承重结构;:..(六)违章搭建建筑物和构筑物;(七)随意倾倒垃圾、排放污水;(八)违反规定饲养动物干扰他人正常生活;(九)实施赌博、利用迷信活动等危害社会;(十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质,制造超过规定标准的噪声;(十一)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;(十二)从建筑物中抛掷物品;(十三)法律、法规、规章、管理规约和临时管理规约禁止的其他行为。业主大会或者业主委员会发现有前款规定行为的,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失;物业服务人发现有前款规定行为的,应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。有关行政主管部门在接到报告或者投诉后,应当依法予以处理。第七十条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务人办理登记手续,并与物业服务人签订住宅装饰装修服务协议;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务人可以按照管理规约、临时管理规约规定禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。因住宅装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主、物业使用人应当承担修复和赔偿责任。第七十一条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。物业服务人对住宅装饰装修活动进行必要的现场检查时,业主或者物业使用人应当配合。第七十二条业主、物业使用人应当按照规定时间和地点分类投放生活垃:..物业服务人应当按照