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然快时尚在一定程度上吸引了客流,但由于商场定位、设计等方面并不突:..出,很难保证后期顾客对商场忠诚度不变。商场应该引进具有特色的品牌,同时应因地制宜,根据自身资源优势以及所属城市历史背景、经济环境、丰富资源等优势,树立自己的项目品牌及核心竞争力,通过开发商打造自身运营能力或聘请专业运营公司打理的方式,来避免商业地产同质化现象的产生。“比如,有农业开发经验的开发商可以将绿色健康食品、食品安全的观念植入到未来所开发的项目中去,打造生态型购物中心。科技见长的开发企业也可以将一些高端、前沿的产品嵌入到购物中心中去,这也是种创新,,开发企业还可以采用O2O的形式,将线上线下资源进行组合,对人流量及顾客偏好进行分析,调整定位,打造差异化购物中心.”张平说道。华南地区商业地产资深职业经理人熊杰认为,商业地产避免同质化还可以从两个方面着手:一是目前行业内也在提倡体验式发展,像万达、中粮大悦城等购物商场已逐步减少零售业态,探索体验式业态的发展,,不能盲目跟风,要根据项目所在地地域文化、人文特点来思考。未来“小而轻”的商业购物中心会很受人们的欢迎。面对新兴电子商务产业的冲击,中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平表示,现在流通渠道发生了很大变化,原来一些传统业态在当下环境里必须要努力变革。在上海地区,新近开业的大中型购物中心都朝着向独具特色的购物中心方向发展。不过邢和平认为,从零售销售的整体情况来看,适合网站发展的产品经过一段快速发展时期之后就会稳定下来,,、服务和消费人群,要根据人群的消费特点及自身发展的不同时期及阶段来组合业态,调整各种商户的比例,做到有特色,达到经营的最佳状态,以此来吸引购物者消费。年年内将体验式业态面积增调到30%以上。去年,经过对周边客群进行的系统调研,从购物中心整体趋势分析入手,优化了零售、餐饮、儿童等业态的比例,:..并明确了悠唐在今后三年的调整方向,提出对于娱乐、文化体验业态的加强,增加了现有购物中心不曾涉及的,小剧场、夜店这两个文化娱乐业态的补充,为明年悠唐24小时营业做好前期蓄力的准备。与此同时,悠唐从去年开始,上调了餐饮业态的比例及二期三层拓建了精品儿童体验区,满足多重客群的消费需求。悠唐购物中心悠唐——今年年内将体验式业态面积增调到30%以上。去年,经过对周边客群进行的系统调研,从购物中心整体趋势分析入手,优化了零售、餐饮、儿童等业态的比例,并明确了悠唐在今后三年的调整方向,提出对于娱乐、文化体验业态的加强,增加了现有购物中心不曾涉及的,小剧场、夜店这两个文化娱乐业态的补充,为明年悠唐24小时营业做好前期蓄力的准备。与此同时,悠唐从去年开始,上调了餐饮业态的比例及二期三层拓建了精品儿童体验区,,采取在市场上、在营销手段的组织上,甚至在品牌内容、,如“今夜下班不回家”、“悠唐遇到爱”、“商场变剧场”(先锋类小话剧、家庭类的儿童剧、“商场变马戏团”等等,而且最近在世界杯期间,又将商场变成了球场,通过空间情景的转换,最大程度上营造不同文化氛围和制造文化类、主题类的活动,目的在于增加消费者的消费体验感受,不再去一味追求店铺有多新、店铺的种类有多少、新店开业率有多高。新中关购物中心“新中关购物中心是2006年开业,调整了好几次,每年都有小调整,但是两到三年是一个大调整,2008年是第一次大规模调整。”北京新中关摩尔资产管理有限公司业务中心助理总监许莉介绍,新中关定位一直是时尚年轻人群,2006年一层是相对高端的品牌,四层还是家居产品。2008年、2009年进行了大规模调整,在服装等零售区增加餐饮业态,引进年轻人喜欢的麻辣诱惑、汉拿山等休闲餐厅,成为最早在服装区引进餐饮业态的购物中心之一。蓝色港湾:..蓝色港湾是一个非常特别的项目,之前国内也没有一个成功的典范,没有一个可以让我们借鉴学****的项目,。第二,品牌的升级。第三,品牌的组合。第四,业态特征的体现。儿童方面有一些升级的改造,把一些没有做完的铺面吸引进国际品牌。对儿童城一层进行升级,引进一些国际高端的一线品牌进入。引进的Motherswork、Orchestra等一系列的儿童主力店,还有很多国际儿童品牌在国内的首家店都开在我们这里。整个时尚板块做了动线上品牌调整。我们招商的时候发现整个行业同质化非常严重,我们周边大概四、五个项目定位、业态整个感觉非常的类似,在市场上做一个追赶者你永远做不到第一。其实百货行业还有很多很好的品牌,我们找到好的品牌聚集在一起。同时把好的客户中比较优质的客群聚集在一起,发扬光大,这样才形成了我们总体的时尚格局。欧美汇购物中心购物中心大调可能包括整体定位的调整,这个调整的动静就比较大,由于欧美汇开业前期进行了大量市场调研,对周边消费群体的了解深入,所以我们可以自豪的说,我们的项目主体定位一直都是清晰、明确的,也是符合我们目标消费群体需要的,所以欧美汇在主体定位方面不会做太大的改变。在调整过程中,我们依然会延续青春、时尚、潮牌店的定位方向,同时会不断寻找差异化及体验元素,从而吸引更多的优质品牌和消费群体与我们互动。金融街购物中心作为京西高端奢侈商业的代表项目,北京金融街购物中心在其开业七年之际宣布要进行为期一年的调整。据悉,金融街购物中心此次调整将增加两成租户,引入大量轻奢品牌,,商场将不再只围绕大牌做文章。金融街购物中心计划将餐饮比例从目前的15%扩大一倍。近期,满记甜品已经开业,小南国旗下的南小馆即将进驻。商场引入的餐饮品牌客单价在100—200元。为增加商场品牌丰富度,咖啡、时尚数码、书店、:..强调,购物中心的高端定位不会改变只是对中高端品牌的包容性变得更强。朝阳大悦城朝阳大悦城的升级方向几乎成为购物中心升级调整的标杆。去主力店、增加次主力店、加重儿童业态、加大餐饮吸客能力、%~70%,每个店就代表着一种品位和生活状态。朝阳大悦城趟出了一条适应新时代的购物中心转型标准化模板”。这个模板并不遵循行业公认的所谓“5—3—2”铁律(即购物中心内零售:餐饮:娱乐=50%:20%:30%,但却符合互联网时代的购物中心变化趋势。国海广场在北京长安街西线公主坟附近的上班族发现,这个商圈中的标志性建筑——北京国海广场,、餐饮、休闲娱乐于一体的10万平方米的大型高端购物中心正吸引更多人的目光。李小明表示,在商业地产扎堆的今天,商业地产开发企业必须“修炼内功”,提升项目品质、注重用户体验,以产品品质、产品优势吸引客户,从而在商业地产市场上赢得突出表现。“这就是我们要改造国海广场的原因,国内商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。”在李小明看来,一个成功的商业地产项目永不过时的信条就是好地段、好服务、,原乐天银泰百货商场现已更名为“IN88”,,更名或许与乐天方的撤资有关,改名的同时也意味着转型。开业近六年,IN88进行了三轮重大调整。开业初期,曾独家引进多个韩国一线品牌,“金街”以游客为主,韩系品牌的:..商场在2011年无奈更换了百余家韩国品牌,转型高端商场。2011年底,商场再次进行品牌调整,虽然仍有韩系零售巨头乐天之名,但“韩范儿”已经愈加淡薄。如今再度丰富奢侈品牌阵容,已经是商场的第三次巨变。记者实地走访in88(原乐天银泰发现,包括商场外围及内部,商场所有LOGO及标识都已经变为“in88”.1—2层聚集了诸多国际名品,除了Burberry、Tiffany&Co、Coach几家大牌已经开业,,3-8层均正常营业。业内观点周鹏:商场应时刻求变朝阳大悦城与永旺百货分手成了零售业焦点事件。但事实上,朝阳大悦城的调整并非业绩不好,而是为了追求更高目标。去年,朝阳大悦城年销售额近11亿元、日均客流近5万人,这对一个刚入市不久的商业项目而言是一个理想的成绩。在这样的基础下,朝阳大悦城主动求变,是希望强势业态更加纯碎,以此强化核心竞争力。通过此次品牌调整,商场的餐饮区更加纯粹,引入了绿茶餐厅、西贝西北菜等,成了名副其实的“京东美食聚集地”。同时,通过引入优衣库等时尚品牌,,朝阳大悦城将清退永旺百货等品牌留下的约3万平方米经营面积,引入了包括MUJI、CKjeans等品牌。在强化时尚品牌阵容的同时,朝阳大悦城还补充了儿童业态,包括玩具反斗城、小鬼当佳和mothercare等。至此,与大悦城有“捆绑”合作的模块品牌,已有七成落户朝阳大悦城。邢和平:勇于尝试新调整思路购物中心是一个发现者、资源整合者,其通过整合社会资源形成企业核心竞争力。从上世纪90年代第一家购物中心亮相国内开始,购物中心业态在高速发展的同时,也对零售业起到了越发举足轻重的作用。从硬件角度看,国内购物中心已经和发达国家同步。不过,国内:..其中,,不仅有售卖美食书籍的书店,还有酒吧、烹饪学校等***”的业态,甚至还有加工海鲜的区域。目前,国内商家还没有谁敢尝试这种创新模式。购物中心的管理者就像厨师一样,或许所有的材料是一样的,但成品却各不相同。在目前中国购物中心发展规模位居世界第一的大背景下,:升级不能脱离所在商圈即便商场特点再鲜明,购物中心和商圈也应该依据互生互荣法则。与之相对应的是,商圈龙头商业项目的发展壮大,,。这意味着,项目经营者该考虑何时进行品牌调整。在这之后,,朝阳大悦城处于朝青板块。项目应结合这个特殊的区位,来进行商圈升级。除了上述两点,还有人文因素。作为运营管理者,除了应该考虑该区域的现有顾客群体外,,龙头商业项目对于商圈升级的作用显著。这样的例子比比皆是。比如,在朝青板块,通过星河湾以及朝阳大悦城这两大核心项目的亮相,该地区的房价又有了新的突破。郭增利:以差异化经营为主线提升竞争力郭增利认为,市场环境在变化,竞争对手在不断地调整竞争策略,淘汰一些不吸引消费者的店铺,引进更有竞争优势的品牌,同时,消费者的需求也在不断变化。随着客群的增加,需求的多元化矛盾就会更加突出,如不及时调整品种与品牌,就不能满足不断变化的消费需求。他分析,实际上调整品牌的理由主要是两方面,一方面是按销售额去淘汰老品牌,比如末位淘汰法;另一方面是定位调整,需要新的品牌入驻,因为商场要不断满足市场新的需要,也需要引进有竞争力的商品和品牌。“任何商场,品牌调整都是必须的,如果商场一成不变,消费者很快就会厌倦了,所以,平时不调整品牌也要改装店面或是调换位置,就是要给消费者带来一些新鲜感.”郭增利特别强调。而品牌调整的时间,全国的百货商场都差不多,,一、四季度是销售旺季,,一般是六七八月份,结合气候、消费者的需求及喜欢来进行调整,,:..心的品质才可能得到不断地提升,也才能满足消费者不断变化的消费需求,才能在竞争中立于不败之地。未来以主流品牌为主的标准化购物中心模式将被淘汰,取而代之的应是个性化品牌的引入。孙涛:未来购物中心是一个在空间上的调整我们在做项目的时候,基本是从前期的定位规划开始做的。目前来讲,整个商业已经进入到运营时代。我们在早期给项目做定位和规划的时候,针对的主力人群可能也是当时的这些50后、60后。最近三五年我们在做项目定位规划的时候,是70后、80后,甚至于还有90后在做,消费的主力人群是80后、90后,他们的思维可能跟我们又会有区别,所以我觉得购物中心的调整,前期的定位,,都想能辐射周边的社区,甚至辐射周边的地级市等等,但是后来的项目在做的时候,都很难辐射到很远,基本都是区域化。所以我们是随着市场在变,我们不得不以周边的客群来进行细分,其实刚才刘总也谈到了,包括我们这个项目在开业的时候,我们市调了周边的群体,随着整个区域的发展,城市的发展,甚至周边区域环境的变化,都已经改变了,我们之前想象的周边会是白领消费或者中高端消费,但是随着慢慢的发展,我们会发现其实家庭型的消费或者家庭型的中低端的消费会多一些,这样前期的定位就一定要做调整。另外,在整体的中国购物中心的调整上,大家可能更是以空间的变化为主要的调整方向,包括针对于营销体系的空间环境的装饰,还有整个内部的活动、外部的活动,其实购物中心除了在空间装饰上进行调整,在商品上未来也会在零售业态板块上更注重商品多元化的展示。比如日本的购物中心,他们打造的都是完全不同的风格,在商品陈列的展示上做得非常好,比如优衣库跟电器的结合,他们在优衣库品牌内部的产品陈列上,模特身上会有耳机、相机等等电子产品。我觉得未来购物中心在空间的调整上,应该要发挥更大的作用,另外我们也应该在产品展示上进行结合和创新,在产品销售上抓住眼球,购物中心还是要不断带动人流,从而带动消费的提升。