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55现代花园项目可行性研究报告2一、:,注册资本3000万元,开发资质为二级。公司经营范围:房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化,一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念,开拓进取。东兴公司的经营宗旨是:为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务,让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩;为社会创造价值--服务社会,创造文明进步的生活方式,充分实现东兴公司的社会价值;(1)项目建议书及其批复文件(2)国家及成都市颁布的相关法律、法规、政策(3)成都市温江区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(4)成都市2009年国民经济和社会发展统计公报(5)成都市城市总体规划(2002-2020)(6)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额(7)《成都市市区基准地价》(8)投资项目方签定的协议书或意向书(9)编制《报告》的委托合同(10),是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众的住房需求,提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程,决定规划、开发万盛新区。现代花园项目可行性研究报告2成都市温江区拥有成都海峡两岸科技产业开发园,全国四家之一、西部地区唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园,是四川省、成都市重要的现代轻工业基地和台商投资聚集区,也是成都市重点建设的三家国家级开发区之一。也有成都后花园的美称。,、,,绿地率≥30%,建筑密度?≤30%?。我国已经进入小康社会,人们生活水平稳步提高,我们公司超前思想,规划、开发“万盛新区”,致力于为在温江区大学城白领阶层周边高校院所的知识分子,入住温江区的从业人员,及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。,再加上房屋预售款,。本项目完成后,,扣除成本,减去销售(营业)、、,。%,其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层,结合他们的消费心理和消费结构,要特别注意其附属设施的建设,如停车场,娱乐中心及安保措施。另外,在住宅的户型的选择上,要充分调查,选择适合不同住户需求的多种户型,避免单一,同时,该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展,因而,在建设的过程中,要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、:,/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果现代花园项目可行性研究报告5,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--%承受总价格在31--%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间,比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外,重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。,;,,%。洪山区住宅价格指数季度?,且销售情况良好:书香门第售罄,均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因,一是有良好的地理位置,交通方便;二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者,如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看,武珞路沿线地处城市中心,土地成本比较高,因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目,除了名都花园价格达到2900元/平方米以外,其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动,该区域高校众多,有较好的自然环境与人文环境,购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上;当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言,楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。现代花园项目可行性研究报告5楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低,取得了较好的销售业绩,本季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红,销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期,平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳,东林外庐二期项目均价为1600元/平方米,仍保持着较好的销售势头;银河湾均价为1700元/平方米,;均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米;水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场,呈良好态势。,目前武汉市房地产投资大幅增加,,%,。,%。,%,占总投资的75%,,%.从销售投资比率来看,%,99年上升到60%,在2002年,㎡(㎡)%;,%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量,再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多,白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大,另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高。据此分析,我们此时开发商品房,是迎合市场需求,销售前景良好。,今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目,整体项目水平与现代花园项目可行性研究报告62002年项目相比,这些项目无论在质量,还是在规划设计上,都将会再上一个档次,从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程,使得大量居民重新置业,为武汉市商品房的销售提供了契机,这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右,其中适用房升幅达20%,从原因上看,主要有四:,地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多,形成“扎堆”效应,带动地价上升。。从目前我市房地产的消费市场来看,%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业,而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款;还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变,使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。,按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加,使居民购买力有所增强,再加上不少“持币观望”者的加入,银行按揭到位,国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高,致使房价上涨。,也成为了房市升温。因为随着经济的发展,居民对住宅的选择与选择能力大大增强,居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅,对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。,由于房地产市场供销了两旺,大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场,带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多,消费市场巨大,加上房地产发展水平相对较低,外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来,使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述,再结合我们公司的竞争实力,初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米1800—2200元。。由于武汉市人口众多,消费市场巨大,加上房地产发展水平相对较低,致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来,使武汉房地产市场的竞争更为激烈化,在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。现代花园项目可行性研究报告8另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现,目前在武汉市居民购房消费中,企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业,知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐,尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司,以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好,我们可以依托本公司的知名度,根据不同市民的不同需求,推出具有先进理念的楼盘;再加上我们开发的地段位于“光谷”,靠近东湖和马鞍山森林公园,环境优美,周边又有多所高校,具有浓厚的人文气息;高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展,致使周边居民住房比较拥挤,与此同时居民的购买力增强,所以该地区市场上住房供应小于需求,具有巨大的市场潜力,为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。,周边高校院所的知识分子,入驻华中硅谷的电脑从业人员,以及其他知识层次较高,家庭收入较好的市民家庭。由于他们:1)职业稳定:改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定,同时随着经济水平的不断提高,人们对文化的追求也提高到了新的位置,随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2)收入稳定:教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层,入驻华中硅谷的电脑从业人员,他们都属于高收入阶层。3)文化水平较高:他们的年龄的大多在35~45岁之间,人到中年是单位的骨干力量,年富力强,工作紧张,需要一个好的投资环境。4)对家庭居室的要求较高:,由于工作的原因,他们要求居住地能上班方便,同时在家也可顺利开展工作,对小区环境的要求,对住宅品位的要求,对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好,比较容易出手,这也是项目投资本金安全性的保证。:在市场经济条件下,通货膨胀的影响是长期存在的,而对于房地产投资而言,是本身具有对通货膨胀的防护能力,这是由房地产本身具有升值能力来决定的,这就减少了通货膨胀对该项目的影响,同时对该项目的投资采取了相对保守的措施,这就为该项目的投资减轻了风险。,同样也受银行利率影响,假如依照目前政府政策,风险较小。三、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上,论证比选拟建项目的建设规模和产品方案,作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。(3000万元),现代花园项目规划总用地10万平方米,,,。总居住户数996户,规划总居住人口3187人,,绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2),配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵,充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。现代花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层,周边高校院所的知识分子,入驻华中硅谷的电脑从业人员,以及其他知识层次较高,家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求,故选择了多种户型,见下表:户型分配表楼型户型格式面积(㎡)数量(套)①②③④):采用高级进口外墙涂料,局部面砖装饰。:现浇平屋面、屋顶花园。2)室内::厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。:厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。:厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。:户外窗用彩铝窗。:分户门为高级防盗、防火门,阳台门为彩铝门。:赠送套装橱柜(吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头)、抽油烟机。:公卫:内墙高级瓷砖到顶,顶棚铝合金扣板吊顶,地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间:预留给、排水管道;地、墙面水泥砂浆拉毛。:墙面乳胶漆,地面及踏步为高级防滑地面砖。3)配套设备::6层以上商品房均配置高档名牌电梯。、电话、电讯系统:有线电视插口、电话插口、宽带高速上网,报装后可立即使用。:开关、照明、插座、电表各一个。:煤气管道安装到厨房。:变频式供水系统,每户独立水表。:有组织排水,预设空调机专用冷凝水排水管。4)智能化系统::家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。