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3二、朝阳区投资环境分析 5三、房地产政策环境分析 6第三章房地产市场分析 8一、房地产市场总体分析 8二、房地产市场供应分析 8三、房地产市场需求分析 9四、房地产市场价格分析 9第四章项目总投资估算 12一、总投资估算 12二、资金筹措 14第五章经济效益评价 16一、项目财务效益预测收入测算 16二、财务现金流量分析 17第六章结论 19附表 2126第一章总论一、项目背景90年代开始,北京纺织控股集团有限责任公司(原北京市纺织局)为进一步适应首都经济的发展,提高经济效益,开始了大规模的纺织工业产业结构调整。效益不明显的企业搬迁、置换原产业用地,成为支持行业调整一个重要的环节。2000年,为了更加直接的调控行业调整,北京纺织控股有限责任公司作为主要出资人成立了专业房地产开发公司北京方恒房地产开发有限公司。北京纺织机械厂是北京纺织控股集团有限责任公司下属生产企业,创建于1958年初,是一个具有四十多年历史,拥有三百多名职工的纺织机械制造企业。主要生产毛纺,印染,服装及轻工机械设备,产品销往国内外。北京纺织机械厂拥有雄厚的技术力量和先进的生产设备,可进行机械电器等产品的设计加工和制造,可根据用户需要进行各种设计,制造及为用户提供现场调试,技术培训和服务。北京纺织机械厂厂址位于北京市朝阳区北四环东路,临机场高速路,从城市规划角度出发已不再适合工业生产。因此,北京纺织控股集团有限责任公司从城市规划角度出发,拟对纺织机械厂用地进行住宅小区的开发建设,通过土地的用途置换以充分显化土地资产价值,促进集团产业结构调整战略的实现。二、项目概况1、项目名称:方舟苑小区三期工程8#住宅楼项目2、承办单位名称:北京方恒房地产开发有限公司3、拟建地点:北京市朝阳区北四环东路甲九号地块。4、主要建设内容和规模方舟苑三期建设用地,即北京纺织机械厂旧址总用地面积约96081平方米,其中8#住宅楼项目总建筑面积约27441平方米,主要建设内容为住宅,其中住宅地上建筑面积为25256平方米,地下建筑面积为2185平方米,人防建筑面积为1074平方米。5、,。拟向银行借款4000万元,其余资金企业自筹解决。2三、报告编制依据1、《投资项目经济咨询评估指南》(1998年);2、《建设项目经济评价方法与参数》(1993年);3、《1998-1999北京房地产年鉴》;4、《北京统计年鉴1999》;5、其他编制人员收集的相关资料、数据。2第二章投资环境分析一、北京市经济环境分析2000年以来,随着全国经济出现了重要转机,北京市经济发展的总体环境进一步改善,社会总需求不断扩大,结构调整取得重要进展,在内外因素的综合作用下,全市经济始终保持了快速增长的运行格局。2000年1-3季度,工业生产在高速高效中积极发展,固定资产投资加快回升,消费市场繁荣活跃,对外经贸再创佳绩,物价小幅上行,居民收入水平大幅提高。全市经济领域呈现全面活跃,协调发展的良好局面。1、国内生产总值增长11%2000年1-3季度,,按可比价格计算,比上年同期增长11%。其中,,%。,%。第三产业实现增加值970亿元,%。在第三产业内部,运输邮电业、金融保险业以及房地产业均保持两位数增长,%、%%。一、二、%、%%。2、工业生产快速增长,经济效益明显提高1-3季度,,按可比价格计算,%,。%,。高新技术企业保持强劲走势。1-9月,高新技术企业生产保持快速增长,%,对工业增长的贡献率保持在60%以上。国有及国有控股工业生产形势发生重大变化。1-,增速由前两年的低于10%%。在工业高速增长的同时,全市工业产销率稳步提高,1-%,。1-8月,%,%,表明工业产品市场需求不足的状况出现明显缓解。工业企业经济效益呈现全面性好转。1-8月,%,连续4个月超过100%,为1996年以来最好水平。,;%,%。3、农业结构调整效果明显,农业生产稳步上升32000年是北京市农业结构调整力度最大的一年,农业生产不仅成功地抵御了夏、秋两季严重旱灾造成的不利影响,而且摆脱了多年来低速徘徊的局面。1-3季度,,%;,%,%,。主要农副产品产量保持稳定增长,1-3季度,,%;,%。出栏生猪309万头,%。,%。,%。4、消费品市场繁荣活跃1-3季度,,%,%。城乡市场全面增长,%,%。吃、穿、用等各类商品销售同步扩大,%、%%。5、固定资产投资增速继续回升下半年以来,北京市投资力度迅速加大,50项重大工程建设进一步加快,“两广”路和中关村西区改造等一批大项目全面展开。1-3季度,全市累计完成固定资产投资654亿元,%,增幅比1-,。其中,地方投资增速大幅上扬。1-3季度,,%,增幅比1-8月提高4个百分点,。房地产开发投资继续高涨。,%,增幅比上半年提高5个百分点。全市房地产开发规模继续扩大,1-3季度,%,%,扩大幅度均超过去年同期。其中住宅建设持续高增长,累计开复工面积和竣工面积分别扩大11%%。6、地方财政收入稳定增长,居民收入大幅提高1-3季度,,%,%;%,%,%,%。%。其中,基建支出增长12%;%。今年前三个季度,全市职工平均工资达到11028元,同比增长17%,扣除同期居民消费价格指数影响,%。,%,扣除价格因素影响,实际增长11%。农民人均现金收入逐步提高,1-3季度达到3806元,%,。5二、朝阳区投资环境分析朝阳区是中国北京最大的城近郊区。有着优越的地理位置,良好的人文环境,飞速发展的经济。朝阳区是北京市的重要的国际交往区。区内各种涉外单位1300多个,占全市一半以上。外国驻华使馆除俄罗斯、卢森堡外,都在朝阳境内。除建国门外、三里屯、亮马河地区等三个使馆区外,第四使馆区(望京新区内)也准备兴建。区内共有涉外高档宾馆、饭店60余家,数量为全市之冠。全市13家五星级饭店中,有6家在朝阳。另外还有国际会议中心、国际贸易中心、国际展览中心、中日青年交流中心、燕莎购物中心、国际大厦、国际俱乐部、国际商店、华乡别墅、华侨村等涉外设施都在朝阳。区内者云集,客商投资踊跃,境外旅游者众多,充分反映出朝阳区在首都开展对外交往中所处的重要位置。朝阳区工业发达。朝阳区是北京的工业基地,早在建国初期,在朝阳区境内就兴建了四个工业区。区域内有中央和市属的数十个门类的103个国有大中型工业企业,分布集中连片,形成八里庄、十里堡地区纺织工业区,酒仙桥地区电子工业区,双井、呼家楼地区机械制造和汽车工业区,大郊亭、垡头地区化工、炼焦工业区。区属以下工业,充分利用驻区工业基础雄厚的有利条件,形成与其相适应的工业体系,工业企业数量多,门类齐全。截止到2000年10月,,%,%,%,提前两个月完成年度增长10%的计划。其中:“三资”,%,,%。1-。截止到十月底,我区固定资产投资继续保持高增长的发展速度。1--10月累计完成投资304641万元,同比增加69059万元,%,,%。截止到10月,我区商品住宅平均销售价格为每平方米7030元,平均每平方米高于全市商品住宅3034元,。空置面积的增加、竞争激烈的市场并未使我区一直居高不下的价格有所低头,今年每平方米售价仍比去年同期高206元,销售状况也优于去年,16—,,在户型差异逐渐缩小,商家打出的五彩缤纷的广告面前,地理环境、文化氛围、居住心理、工作位置、小区的智能化等软环境,越来越成为人们选择的重要因素,也是我区房价高的重要原因,朝阳区是外资企业、公司比较集中的地方,中央商务区的建立使得我区商品房存在升值的潜力,尤其是高档公寓、别墅,去年10月已高达每平方米13299元,今年已涨到15401元,知名企业驻京办事处、外企及大型企业高层领导和演艺圈、文艺界是此部分的主要购买者。今年随着我区房地产投资规模增大,施工面积增幅较大,尤其新开工面积增速尤快,截止到10月底,,%,,,住宅仍是房地产商开发重点,1--,,,%%,。从新开工地域分布上看,东三、四环仍是首选地点,绿化隔离带建设使得乡域开发搞得红红火火,,,,无主管企业中的银枫家园、世贸国际公寓、紫东苑都是本年新开的热点。总体分析,朝阳区在社会经济持续、稳定发展的同时,还存在不少困难和问题,主要表现为:经济结构性矛盾突出,产业布局还有待进一步完善;经济整体效益不太理想,质量不高。三、房地产政策环境分析为了提高百姓的住房质量和水平,拉动国民经济增长,建设部几年前就提出了要让百姓“愿意买房、买得起房、买放心房”的发展住宅产业的三个步骤。以这“三个步骤”为基础,国家相继出台了一系列有利于住宅产业发展的政策,全国各地根据各自实际,也相应颁布实施了有关政策,使住宅产业在近年的国民经济中发挥了积极作用。作为发展住宅产业的龙头——房地产业,只有及时、准确地把握每项政策的精神实质,才能为国家发展住宅产业做出贡献,为企业求得可观效益。61998年,国家全面停止福利(实物)分房政策,使百姓在思想观念上逐渐接受了个人买房的事实,目前,“要住房,就买房”的思维逻辑已成为社会共识。据资料统计,个人购房占新建商品房的比例,1996年为53%、1997年为64%、1998年为68%、1999年为70%多。针对货币分房政策,大多房地产企业在促销时,重点对率先实施房改政策的单位进行宣传,为销售打开了新局面。虽然个人买房已成为社会共识,但许多大中城市的房价与收入比仍在6倍以上,普通工薪阶层买不起房;居民收入预期与支出预期反差大,使许多人不敢出手买房。所以为使百姓“买得起房”,国家三管齐下:调整经济适用住房价格、发放住房补贴、提供住房金融支持。特别是“提供住房金融贷款支持”政策,使百姓提前具有了“买得起房”的基础。据悉,为保证顺利实施经济适用房建设,北京市有关部门将出台对经济适用住房减半征收21项行政事业收费等配套政策;全面实行建设项目承诺制度、价格审定制度,杜绝不合理收费和摊派,规范收费标准和行为;全面推行招投标制度,突出小区环境和配套设施建设;提高经济适用房建设的科技含量等,保证了经济适用住房的良好发展势头。整体分析,我国宏观经济在1993年以来GDP增长率连续近7年下滑后,经济增长率将出现回升势头。北京市1995至2000年,经济年均增速达到10%,住宅产业在政策引导之下已经得到了一定程度的发展,投资环境较好。7