文档介绍：第十五章城市运营与商业地产的互动关系
--大连、厦门案例研究

商业地产是城市运营的重要内容,优秀商业物业的增加能够增强城市的流通
力,而现代购物中心与商业步行街还是重要的旅游景点,有利于增强城市吸引力。
由于商业地产及零售业在架设生产和消费桥梁和解决社会就业方面具有重要作
用,因此商业地产成为城市运营的重要内容。
我们认为城市竞争力=生产力+流通力+文化力。科技与文化都可以在城市
运营以及生产和流通中起到重要作用。

一、城市运营的历史背景

—1978 年建设城市阶段
—1992 年建设与管理城市阶段:例如,深圳特区建设就是从 20 世纪
80 年代初期开始的,短短 20 年取得了重大成就。由于规划滞后,特别缺乏现代
化城市与管理理念,城市建设走了很多弯路。
-2002 年城市运营初级阶段
以后将是城市运营成熟阶段
上海浦东新区建设标志我国城市运营达到新高度,深圳与上海相比,大量低
档农民房与违法建筑充斥市区,深圳依旧给人农村的形象,与建设国际化城市目
标具有相当距离。深圳的卫生环境也无法与厦门、大连相比。深圳特区与国际先
进城市差距很大,内地的很多城市在城市运营的道路上更是任重道远。
改革开放后,中国的城市化进程明显加快,城市的发展客观上需要提供优良
的公共环境,经济发展要与整个社会文明进步同步;不同城市在区域经济扮演不
同角色,有竞争、有合作,城市要实现可持续发展就必须找到适合自己发展的道
路,选择主体产业,让生产消费和科技文化产业协调发展,构建和谐社会,提升
城市的核心竞争力。因此,城市运营应运而生。

二、城市运营的系统工程

在明确的城市发展战略指导下,积极、有序地推进城市的扩张,打造城市的
综合竞争力和核心竞争力,以可持续发展的眼光确立城市的先导产业,强化支柱
产业,并在此基础上进行城市形象的塑造和推广,最终达到使城市不断增值的目
的。
城市运营具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点。城市运营是开放的复杂
巨系统,钱学森教授等指出,解决开发复杂巨系统的方法论是建立综合研讨厅体
系,采用“从定性到定量综合集成方法”,将创造性工作交给人脑去处理,以人
为主,将事务性与重复性工作交给计算机处理,采用人机结合的方法处理城市运
营模型。
城市运营是一个从定性到定量的综合集成工作,前期工作包括:城市战略定
专注:百货、超市、购物中心、商业步行街、商业综合体、商业地产开发、 496
服务方式:现场项目诊断、可行性研究、商业规划、建筑设计、招商计划、盈利模式、商业设施规划、
开发策划与运营管理、消费者分析、产品定位、经营模式、合作伙伴选择、品牌结构与供应商选择、开业
策划、购物中心开发与运营过程的执行特点, 满意后收费:李伟华电话:**********
位研究、城市发展战略与策略设计、城市产业要素的梳理与整合、城市规划与建
筑设计、城市包装与推广。
商业地产开发需要考虑:市场调查与商业地产开发战略、商业运营与赢利模
式、业态设计与招商策划、商业地产营销模式等。

三、城市运营的核心——发展商向城市运营商的转化

城市运营商由大型的房地产发展商升级而来,主要负责经营理念、社会地位、
社会职能、运作模式、资源配置等系统升级工程。
城市运营商负责大片土地开发与出让的一级半市场,承担整合城市设计、规
划设计等综合工作,对区域进行统一规划与布局。因而克服了过去小型开发商各
自为政,区域开发管理没有统一形象、区域升值受到影响的缺陷。
商业地产是城市运营商大有作为的新领域,由于商业地产关系社会就业,商
业地产的成功开发需要地产与商业多种资源要素的整合。
城市运营的部分职能由政府部门主导,改为市场运营方式,可以有效解决基
础设施与商业、文化、生活配套问题,有利于提高城市运营的综合效益,减轻财
政负担,帮助政府部门实现职能转变。

由于赢利模式的变化必然导致开发战略的变化。大型商业地产项目的开发战
略是:把握市场真实需求,提炼商业文化,整合商业资源,先确定商业经营模式,
后开发商业地产。由住宅的销售获利模式转变为商业物业增值获利模式。

由开发单一项目转化为区域整体开发;由单一开发地产变成商业运营与地产
开发两个轮子同时转动。
。由管理集团下属房地产企业转变为管理发展商群体

华侨城集团根据不同产业划分公司,下分设旅游公司和房地产公司。其中旅
游项目有深圳世界之窗、锦绣中华、欢乐谷,北京欢