文档介绍：划拨土地价格评估要点
中国土地勘测规划院
地价所
赵松
zsnoni2003@
一、概念、政策及相关界定
二、划拨土地使用权价格特征
三、划拨土地使用权价格的影响因素
四、划拨土地使用权估价技术路线
五、划拨土地使用权估价技术要点
六、不同目的下的划拨地评估
七、实践中的问题
一、几个概念的界定
划拨土地:
实体的普众性
利用的特殊性:各种限制
一、几个概念的界定
划拨土地使用权:
历史延革:
定义:
“是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权”
“划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权”。
“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制”
特征:
权利本质:土地使用权,享有一定权益,物权,用益物权
取得的特殊性:取得条件、取得方式、取得途径
政策限制性:用途、权能、交易
一、几个概念的界定
划拨性质
出让性质
进入市场受到限制
存在政府保留利益
用途符合规划即可
年期不确定
指定用途及项目
年期明确
市场流动不受限制
假定同一块土地,两种情形的差别:
转让要重新批准
一、几个概念的界定
假定同一块土地,两种情形的差别:
实体相同
划拨
出让
正常实体
权利较大
正常权利
权利较小
实体相同
权利较大
一、几个概念的界定
划拨土地使用权价格:通过市场交易方式,为取得划拨土地使用权,而支付的代价
假定,一个新的土地使用者从原土地使用者,转移得到一块划拨用地(经过行政审批),新的土地使用者需要支付给原土地使用者一定的费用,这个费用就是划拨土地使用权价格。
价格的客观存在性
交易中的价值表征性
相关政策的演进
不可流转
限制下的流转
对出让金的比例限定---形成划拨地价评估的惯用模式
确认财产权及价格的存在
对出让金的评估确定----引起划拨地价评估方法的变革
二、划拨用地使用权价格特征
价格的产生:
内因:权益的享有和显化
外因:流转与变革的需求
价格的内涵:“土地使用权价格是正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。”(出让)
权利类型:
利用方向:
权利年期:
开发程度:
规划建设条件:
二、划拨用地使用权价格特征
与出让使用权价格的共性与差别:
价格形成:
价格水平:
价格内涵:(权利内涵、形式内涵)