文档介绍：1
房地产法
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第二章房地产权属法律制度
学****目的
了解房地产权利与权属框架
掌握我国房地产权利和权属制度
正确理解建筑物区分所有权、房地产共有权和房地产相邻关系
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主要内容
房地产权利与权属
土地所有权
房屋所有权
房地产共有权
房地产相邻关系
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一、房地产权利概述
房地产权利,指以房地产为标的民事财产权利,是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
房地产权属,指房地产权利主体上的归属,是将房地产权利与一定的权利主体相联系。
房地产权利是房地产权属的前提和基础。
房地产活动的开展涉及各方的权利义务关系,关键要明晰房地产权利体系的设定及其归属。
第一节房地产权利与权属
当今世界两***系:
大陆法系:又称罗马法系、民法法系、法典法系或罗马日尔曼法系,是承袭古罗马法的传统,仿照《法国民法典》和《德国民法典》的样式而建立起来的各国法律制度的总称。欧洲大陆上的法、德、意、荷兰、西班牙、葡萄牙等国和拉丁美洲、亚洲的许多国家的法律都属于大陆法系。
英美法系:又称英国法系。普通法系或判例法系,是承袭英国中世纪的法律传统而发展起来的各国法律制度的总称,英、美、澳大利亚、新西兰、香港等国家和地区的法律制度均属于英美法系。
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大陆法系
认为物权是核心,其中又以不动产——土地的权利制度为核心,强调“一物一权”。大陆法系设立了六种土地权利:
土地所有权、地上权、役权、永佃权、质权、抵押权
英美法系
认为房地产属于财产法范畴,强调“一物多权”,包括下列权利:
所有权、地产权、衡平法的地产权、地役权与用益权、抵押权、
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土地权利与建筑物权利的关系
情形一:房屋等建筑物附属于土地,建筑物不是独立的不动产,建筑物权利与土地权利不可分离
情形二:房屋等建筑物与土地分别是独立的不动产,建筑物权利与土地权利分离,单独存在
目前,随着城市化进程的加快,房地产业的发展,为了缓解住宅紧张以及维护住户的权利,房屋等建筑物脱离土地,独立存在,并享有单独权利正成为一种趋势,其中,建筑物区分所有权制度的确认就是有力表现。
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二、房地产权属概述
(一)概念
房地产权属,即房地产产权在主体上的归属状态。
房地产权属与房地产权利的区别:
房地产权利为各方主体利益而创设
土地资源有限,无法满足每个人的需求,为了定分止争,法律创设了土地所有权,作为一种本源之权。随着对土地的不断利用,逐渐产生了可分离的土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、房地产相邻关系利益等。
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房地产权属为确定各方主体关系而设置
权利的意义在于权利归属的主体,为了保障房地产各主体享有各自的一定权利,
首先,需要确定各主体行使权利的范围途径等相互关系
其次,需要均衡分配个主体享有权利的多寡
再次,避免不同权利之间发生以强凌弱的压迫
因此,房地产权属规定了相关房地产权利归属主体应具备的特定资格,以及相关权利的取得途径、行使方法,并要求权属变动进行登记,以使法律上权利体系能彼此协调稳定运行,为房地产经济活动提供有效率的制度基础。
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(二)意义
房地产权属制度有利于明晰权利主体,是房地产经济活动开展的基本前提,否则主体缺位,产权不清,将使经济活动陷入混乱
房地产权属能够反映现实经济状况及政府结构
房地产是一国财富的基础,其权利归属反映了一国的财富分配占有情况,进而体现一国的经济制度、政治结构
房地产权属制度对我国社会主义市场经济的建立和发展有关键作用
计划经济体制下,我国法律重土地所有权权属静态规定,轻动态规定;强调权利归属国家集体的单一性,忽视多元性、流动性;忽视权利主体地位的明确和保护。因此,土地资源未能有效流通利用实现优化配置,进而阻碍了房地产业乃至国民经济的发展。建立房地产权属制度是市场经济条件下发展房地产业的内在需求。
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三、我国的房地产权利与权属
(一)我国的房地产权利
房地产权利属于不动产物权,《物权法》第8条规定:“物权的种类和内容由法律规定”,于是《物权法》的出台整理了之前散见于各部门法中的权利内容,构建了我国不动产物权体系,包括:
不动产所有权
不动产用益物权(土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权)
不动产担保物权
不动产债权
不动产继承权