文档介绍：阜南现代商贸城美食街营销方案“诺曼底登陆战”
“俄罗期虽大,但我们已经无路可退后面就是莫斯科”
----以此纪念“莫斯科大会战”苏联红军战士
战役背景
…….公元2010年9月,安徽省阜南县,一场没有硝烟的战役即将上演。
“商贸城”红军部队经过三年的艰苦作战已经逐渐掌控全局,但敌方主力仍未消灭,作战环境瞬息万变,敌方强援正在赶来,一场决定胜局的关键战役此刻正式打响了…
作战环境再分析
我们的优势:
1、地段优势、大盘优势仍然存在。
2、产品品质与产品创新带来的溢价效应将会延续。
3、商贸城的口碑效应逐渐积累,有利于后期推广销售。
4、标竿价格带来标竿地位,项目在区域内的领跑地位已经确立。
我们的劣势:
1、商业人气严重不足,区域消费人群聚集基本空白。
2、项目商业仍然面临“孤岛型”商业的困局。
3、高价格是把双刃剑,亦造成购买阻力与客户流失。
4、在售商铺路政配套滞后,“断头路”对商业价值是硬伤。
5、阜南人民对新城建设认知不足,心理距离偏远。
我们的威胁:
1、宏观调控所产生的“市场断层”及观望心理将长期存在,宏观政策的力度(如房产税)与时间将深层次的左右未来房产市场的走向。
2、城市东扩进展缓慢,项目人气无法聚集,商业成型周期冗长。
3、四期地块不确定性风险。
4、市区大型商业项目产生的正面竞争。
5、高价格背景下的后期市场操作风险。
6、合作双方不能互信,营销滞后及市场定位偏差导致销售阻滞。
我们的机遇:
1、阜南城市东扩势在必行,政府东扩力度加大。
2、随着富陂大道扩建完成及沿线地块加速开发,区域的居住价值与商业价值进一步得到投资者认同。
3、近期城东板块土地出让价格高启,将为项目价格持续抬升提供一定支撑。
4、本案在区域市场中处于领跑地位,如操作得当可获得最大化品牌溢价。
5、项目的营销与概念提升存在较大的操作空间,为后期项目热销打下基础。
综合以上分析,2010年项目将处在充满变数的市场环境之中,宏观政策巨变,当地房产市场暗流涌动。
项目最大的劣势在于区域商业环境尚不成熟,市场培育周期偏长;项目最大的威胁在于宏观和微观市场的不确定性风险;
项目最大的机遇是通过市场资源整合,以精准的营销实现价值升华,突破现有销售瓶颈。双方精诚合作,抓住稍纵即逝的机遇,以独特的USP引爆市场,实现项目的价值最大化和年度销售目标。
战役关键问题的深入思考
1、“买方市场”拐点是否到来?何时到来?
2、“孤岛商业”的支撑点在哪里?如何冲出四面重围登陆成功?
3、我们消费者在哪里?如何吸引我们的“上帝”前来消费?
4、天花板价格触顶?高价格策略如何延续?
5、我们的价值提升是否还有空间?空间在哪里?
6、公司的战略思想能否重视?公司愿意投入吗?
7、怎么样才能以较小的投入换取最大的回报?
8、除了赢得利润,我们还能赢得什么?
同时打赢两场战争?!
我们的观点:
解决八大核心问题需要同时打赢“两场战争”。
为什么? 怎么打?
第一场战争:商贸城整体“形象升级战”
为什么?
因为:
前期项目的竞争优势仍然存在,但不足以支撑项目价值继续走高,后期诸多新建项目与本案区域相近,通过模仿和借鉴更易在产品打造方面后来居上。“前有天堑,后有追兵”,项目形象内涵的提升势在必行。