文档介绍：《物权法》司法解释出台:
没有产权证也能当业主
5月24日,最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。司法解释施行前已经终审,解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。
此次公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》共19条,包括:业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》共13条,具体包括:物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。
司法解释焦点解读
焦点1:没有产权证也能当业主
【司法解释】基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
【司法解读】根据司法解释明确,那些已经买了房子但由于种种原因尚未取得房产证的人亦具备业主身份。
最高院民一庭负责人表示,在现实生活中,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。因此,司法解释对其“业主身份”问题进行了特别规定。
焦点2:车位按比例配置给业主
【司法解释】建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
【司法解读】最高院民一庭负责人解释,规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。司法解释规定必须按比例分配给业主,每一个业主都将有机会按比例取得车位,这使车位分配更加公平。
不过这位负责人也认为,由于车位、车库纠纷的处理极其复杂,审判实践中,法官可结合具体情况妥善处理案件。
焦点3:住改商须整栋业主同意
【司法解释】业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
【司法解读】民宅商用改变了住宅的法定用途,破坏了既有秩序,如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难,此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大,只要有1名利害关系人向法院主张不同意,就可以“1票否决”。此规定在审判实务中也易于掌握和操作。
至于如果出现建筑区划内本栋建