文档介绍：XXX住宅房地产抵押价值评估
技术报告
一、个别因素分析
(一)土地状况
估价对象产权人为XXX,其土地所有权为国有,土地使用权类型为出让,土地批准使用年限为70年,即自2003年05月31日至2073年05月30日止,至估价时点,已使用7年(取整),剩余土地使用年限63年。
(二)房屋状况
估价对象建成于2008年,钢混结构,房屋用途为住宅,根据《房地产估价规范》的规定,钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年,至估价时点,已使用2年(取整),尚剩余有效经济耐用年限58年。
(三)小区状况
估价对象位于XXX住宅小区内,小区实行封闭式物业管理,管理状况较好;小区内部绿化较好,景致比较优美,附近有XXX等房地产项目,居住环境比较理想。
(四)小区配套设施
估价对象所在小区周边配套设施比较齐全,有XXXX等,生活便利度较高。
(五)交通便捷度
估价对象南临XXX,沿XXX路有XXX等多路公交车及小巴经过,公共交通便捷度较高。
(六)估价对象具体状况
估价对象为XXX室住宅,所在建筑物为X层(含地下1层)钢混结构住宅楼,所在单元带有电梯及疏散楼梯,外墙为涂料粉刷。估价对象位于该建筑物的第十七层及夹层,朝东向,,户型为楼中楼,户型平面布局合理,通风采光效果较好,整体使用功能较好。
至估价时点,估价对象为复式住宅(),室内为普通装修,具体装修情况如下:
第十七层:户型为一厅一厨一卫一阳台,入户门为普通防盗门,户内门为木门,客厅地面铺缸砖、砖踢脚线,内墙及天棚为涂料粉刷;厨房、卫生间地面铺缸砖,墙面为瓷砖贴面,天棚为塑料扣板吊顶;厨房配备普通灶台面,卫生间配备普通卫生洁具。
夹层:二房,分户门为木门,室内地面铺木板、木踢脚线,内墙及天棚为涂料粉刷。
至估价时点,估价对象内部水、电、管道煤气、卫生等设施齐全,经估价人员现场勘察并结合估价对象实际状况,确定其综合成新率为98%。
二、区域因素分析
(一)行政区域及聚集程度
区域地处XX市XX区,所在区域土地级别为D-D3区。区域内基础及公共配套设施尚待完善,繁华度一般,聚集程度一般。
(二)交通条件
区域内有XX路等,过往车辆较多,且有立交桥,交通通达度较高。
(三)基础设施条件及公共配套设施
作为城市建成区内的一部分,这一区域内城市基础设施建设基本完善,已达“六通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气及场地平整),公共配套设施亦较为齐全,基本能够满足人们正常的生产和生活需要。
(四)环境质量
区域内道路等级较高,有一定的噪音及空气污染,整体环境质量一般。
三、市场背景分析
根据《XX市房地产信息》(),2010年1月XX市住宅房地产市场状况如下:
1、,商品房销售平均价格为8010元/平方米,%,主要原因是本月住宅所占的比例下降,而均价较低的厂房等其它用房所占的比例较去年底上升9个百分点;%。
2、2010年1月份商品住宅全市均价为11934元/平方米,%,主要原因,本月住宅销量所占比例较上月上升25个百分点。
3、2010年1月XX市分区商品住宅均价,XX区17487元/平方米,%;XX区14518元/平方米,环比略有下降;XX区9422元/平方米,%;XX区9422元/平方米,与上月相当;XX区均价5695元/平方米,XX区6286元/平方米。
4、XX市2010年1月房地产抵押(按揭),,%;。
总体看来,2010年1月XX市面上房地产二、三级市场主要特点表现在:
(一)2010年1月全市商品房及住宅供应总量较去年同期降幅较大。,%。其中,,%,,再一次创下历史新低,。
(二)2010年1月XX全市商品房销量较去年同期有所上升,而住宅销量则下降。,%;,%,年占比例较去年同期下降较大。
(三)从商品房销售价格上看,2010年1月XX市商品房总平均价格为8010元/平方米,%。商品居住用房(包括住宅和别墅)