文档介绍：前言
我们知道,房地产是一个高收益的产业,但是因为它的投资价值大,周期长,实物形态是不动产,市场竞争不充分,滚动开发等特点,所以它也是一个高风险的行业,随着国家加强对房地产业的宏观调控,国土资源部大力整顿全国土地市场,我国房地产业的发展不断走向理性和规范,房地产行业买方市场的形成,客观上使房地产市场营销的地位日益彰显,然而房地产营销仍处于初级阶段,很多经营理念却跟不上行业发展速度,显得相对滞后。在现代市场经济条件下,房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品,也就是说开发商必须以竞争为导向,以顾客为中心,按照市场需求开发建设房地产产品,通过交换实现产品的价值,从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种战略意识,推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节,从而实现企业自我发展的有效手段。因此,从某种意义上说,房地产营销战略是关系房地产企业经营成败的关键,为了保证房地产业健康快速的发展,对房地产营销战略进行研究显得尤为重要。
1、房地产营销概述
关于市场营销(Marketing)美国著名营销学者菲利普?科特勒进行了描述:市场营销是个人或群体通过创造提供并同他人交换有价值的产品,以满足各自需求和欲望的一种社会活动和管理过程。这个核心概念中包括了:需要、欲望和需求;产品和满意;交换和交易;关系和网络;市场、营销和营销者等一系列的概念。
由此可见,市场营销是企业以顾客需要为出发点,有计划的组织各项经营活动,为顾客提供满意的商品和服务而实现企业目标的过程。
房地产市场营销概述  
房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分,房地产营销是市场营销的一个重要分支。房地产营销是房地产企业以了解满足和创造顾客需要为中心,以实现企业目标为目的,对企业全部经营活动进行管理的过程。它包括市场调研、市场细分、目标市场选择、产品开发、楼盘命名、产品定价、分销渠道选择、促销和物业管理等一系列
活动。
2、房地产市场营销环境分析
怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来。房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广、难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题。其中,房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节。
2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ,表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结。中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策,政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束,市场化投资的经济时代已经到来。2003年以来,高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯。
在中国经济高速增长的过程中,以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时,市场经济的运行机制已自动生成,国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场。但是,长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来,政府与市场、中央与地方、沿海与中西部、资本与分配,发展与就业、能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突。加剧这些冲突的的力量,是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本。
中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中,历经了四个阶段:计划经济、有计划的市场经济,特色的市场经济,市场经济。前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导,唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导。
加入WTO后,在WTO框架的催化下,中国经济高速驶入市场经济阶段,并与国际经济迅速进行接轨。宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时,宏观调控绩效并不明显。2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实。摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据。
2005年虽然国家将改变宏观调控的策略,将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控,但是,在调控手段转化的过程中,资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突。构成冲突的因素主要有:一、2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性,资本回应政策的能力增强;二、国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现“硬着陆”,国家调控政策的出台始终是以缓慢、温和的方式出台;三、社会资本已相对成熟壮大,其资本在市场上的运作能力已今非昔比,不堪一击的时代已不复存在,在房地产领域,房地产资本经过长达8年的资本积累,已具有庞大的资金规模,温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响,因此,在2005年第三季度前,我们仍