文档介绍：长租公寓“类REITs”破冰
银昕姚冬琴张燕
《中国经济周刊》
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“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保, 仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高的AAA评级, 这连我们自己也没有想到。”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。
10月11日, 国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生:新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行, , 期限5年, 其中优先级产品获AAA评级, %。从2013年开始进入长租公寓市场的王戈宏感慨, “终于熬出来了。”
随后, 国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日, 保利地产() 发布公告称, 中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》。该类REITs总额不超过50亿元, 采取“储架式分期发行”, 首期发行自《无异议函》出具之日起6个月之内完成, 其余各期自该函出具之日起24个月之内完成。“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水, REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。
长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”
2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到, “积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs) ”。随后, 加快REITs试点的提法先后出现在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。
REITs, 即房地产信托投资基金, 而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资, 用于资产包中项目建设, 投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红。以新派公寓发行的类REITs为例, 其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓, 即新派公寓CBD项目为底层物业资产, 该公寓也是投资者收益的产生来源。保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持有的租赁住房为底层资产。
为何租赁市场对REITs充满期待?
相比于买卖市场, 租赁市场存在服务链条长、周期长等问题, 当开发商因不满足于投资建设租赁类产品“赚慢钱”“赚小钱”时, 发行REITs让开发商可以向社会融资, 将“重资产变轻”, 一旦REITs吸引到足够多的社会资本投入, 开发商自身所占的股份低于一定比例时便可将自身持股撤出, 既保证项目正常运转, 又使开发商资金流动性不受影响。“其实所有开发商都不愿意将大量的资金长期锁定在某一处或几处项目上, REITs是一个解决的办法。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对记者说。亚豪机构市场总监郭毅则表示, 当上海、北京等城市陆续推出一定自持比例地块和百分百自持的租赁用地时, 所有开发商都希望尽可能地增强资金流动性, “从这一点来看, 业界多数人对REITs持期待态度。”
“REITs给投资者的收益由两部分构成, ”王戈宏告诉记者, “第一部分是租赁获得的租金收益, 第二部分是资产本身的增值。”王戈宏说, 新派公寓自持的CBD项目是他于