文档介绍：公租房REITs破冰
保障房资金问题一直是业内的老大难,被寄予厚望的房地产信托投资基金(REITs)在呼吁了多年以后,如今终于崭露一丝曙光。8月中旬,国投瑞银基金公司与上海市虹口区公租房公司合作,将上海虹口区数个已开发的公租房项目打包,推出首只公租房基金。截至目前,该基金仍处于募资阶段。但根据设定的条件,该基金有望转化为REITs,进入流通领域,如成功推出,预示着REITs业务多年后首次破题。
首只公租房基金诞生
据了解,瑞银资管近期已经与上海市虹口区公租房公司、太平资管和国投瑞银基金公司签订四方协议,推出首只公租房基金,该只公租房基金所打包的是已经开发的上海虹口区公租房项目,以租金形式进行回报,并不介入开发阶段。该基金目前已处于募资阶段。
依靠公租房的租金收入能否保证投资者所要求的回报,一直是市场的疑问,国投瑞银母公司——瑞银环球资产管理中国方面称,一方面基金介入后,公租房仍享有原先的税收优惠、补贴收益等;另一方面与周边市场的商品房相比,公租房的租金不会太低。
另据瑞银资管相关负责人介绍,虹口公租房项目租金收回后将把收益按比例分给投资者,该产品和国外的REITs相似,会进行强制分红。以后转换为REITs上市后,则按股份数来分享收益。
上海虹口区负责人曾公开表示,希望通过这一创新产品,能够在资本市场上盘活固定资产的同时,又能确保基金投资的物业能够继续保持公租用途不变,这将是个多赢的金融创新和市场化改革的尝试。
“可以这样认为,坊间有多种房地产基金事实上已经在运作。通过房地产固定资产能运营能产生持续收益,就可以理解为基金。”中国社会科学院金融研究所副主任尹中立向记者表示,当前之所以还没有一支真正意义上的REITs,是因为“政策口”没有放开。
条件成熟将转为REITs
一位不愿具名的瑞银人士向记者表示,之前的基金产品一般只介入公租房建设开发阶段,然后通过政府回购退出。而该基金则是投资于虹口区已开发的公租房并且拥有产权,它的意义在于可以获得稳定的租金收益来源,为日后转成REITs产品公开上市打下基础。
与可以进入公共流通领域的REITs相比,这只公租房基金目前是私募股权封闭式基金。值得注意的是,尽管该基金是封闭式,但却是根据REITs的运营方式来设置的。也就是说,一旦监管允许及条件成熟时,将存在转换为REITs在国内公开上市的可能。
然而,如何为公租房私募股权封闭式基金找到合适的出口,从而转化为REITs,则是今后将要面临的问题。
在金融信托专家孙飞看来,“参照目前的相关法规,该封闭式基金还找不到任何的转信托的途径。”
“据我了解,今年下半年资产证券化将会有更大规模的放开,但是肯定不会一步到位。”在裕元资本管理集团董事长闫宗成看来,该封闭式基金或会随着政策口径的张开而进入市场流通。“但就近两年而言,该基金