文档介绍：大型商业地产项目策划全案
宏观商业环境分析
一、宏观商业环境分析
前言:包括项目所在地,地块状况等
1、  宏观经济因素
2、  社会与人口因素
3、  城市经济环境概况
4、  城市商业环境因素
二、项目所在地商业环境分析
1、  投资环境分析
2、  周边街区情况
3、  商业物业供应分析
1)、商业经营内容分析
前言:各种商业行业所占比例
◆     服装类
◆     饮食、娱乐等
◆     文化体育类
◆     百货、超市和士多类
◆     电器、电讯、网吧和电脑类
◆     精品、鞋和皮具类
◆     五金、机电、化工类
◆     钟表、眼镜和首饰类
◆     美容美发类
◆     医药类、
◆     家私类
◆     职介和中介类
(以上几种类型要求详细描述,包括面积、商店数量、档次、大体消费量)
2)、商铺与街铺分析
商铺调查的背景:
●     目的
●     时间
●     范围
●     方法(分组等)
3)、城市商业经营区位指标分析
前言:综合概述
●     区位——租金
●     区委——经营内容
●     区委——面积
4)经营内容指标分析
◆     经营内容——租金
◆     经营内容——面积
◆     经营内容——规模(数量)
◆     经营内容指标分析综述
5)、价格指标分析
●     租价水平分段
●     价格市场分布
●     月租价、平方租价所占市场比例分析
●     租价对比分析(分街铺档次分析)
●     价格指标分析综述
6)、面积指标分析
以下面积为使用面积
●     面积比例对比分析
●     面积——价格
7)、环境指标分析
8)、总体综述(结论)
4、  项目所在地商业环境总体综述
通过对本城市总体环境前分析,我们的目前市场的现状
1)、商业以临街商铺为主
2)本城镇的商铺消费潜力大
3)本城镇的商厦经营方式落后
(以上三个点需要详述)
三、项目本身市场价值
1、  商业价值
2、  人文价值
3、  市政支持
4、  自身资源价值
总论:
中心市场分析
一、区位环境分析
二、商圈分析
1、  本市某购物中心的商圈分析
1)  核心商圈分析
2)  次级商圈分析
3)  边际商圈分析
2、  消费群体分析
克估计得上去全范围内,其服务对象可分为三部分
1)  核心群体:居住型消费群
2)  刺激群体:工作性消费
3)  边缘群体:流动消费群
3、  客流量分析
三、商业环境分析
四、经济政策环境分析
五、人文环境分析
六、投资风险分析
1、  购物中心产品升级
1)  省级1:创收升级
2)  升级2:维护的科技元素
3)  升级3:未来不确定
2、  武汉商业竞争环境分析
总论:
类比竞争项目分析
一、类比竞争项目商业组合分析
项目一:
项目名称
 
地理位置
 
占地面积
 
建筑面积
 
规划状况
 
空置率
 
租金水平
 
物业管理
 
 功能定位
 
经营模式
 
经营范围及租金水平
 
经营状况
 
综合分析
 
项目二:
……
二、项目SWOT分析:
1、  项目优势分析
规模
地理位置
……
2、  项目劣势分析
……
3、  项目的机会
……
4、  项目的威胁
……
市场定位
一、项目主题定位既形象定位
1、  市场定位
定位:
市场分析综合(定位支撑):
2、  本案形象定位
本案总体特征:
(分析完毕特征后开始定位)
综述:为突出商业形象与城市发展的要求,本案形象定位为:……。
3、  项目主题定位
通过以上的分析,结合项目的总体形象及功能诉求,作为标新立异的标志性商场,本案指定为:
主体推广描述
1)  形象篇
2)  招商篇
3)  投资篇
4)  消费篇
4、  档次定位
(分为:高中第三挡)
5、  价格定位
租价水平参考:
层数
首层
夹层
二层
三层
……
按建筑面积计算的平均租价
(元/㎡/月)
 
 
 
 
 
按实用面积计算的平均租价
(元/㎡/月)
 
 
 
 
 
售价
层数
首层
夹层
二层
三层
……
按建筑面积计算的平均售价
(元/㎡)
 
 
 
 
 
按实用面积计算的平均售价
(元/㎡)
 
 
 
 
 
 
6、  本案目标市场定位
1)  定位的依据:
2) 