文档介绍：青岛市甲级写字楼市场监测报告
2012年2月18日
备注:本报告市场数据来源于锐理数据平台实际备案及签约口径,开盘项目监测数据来源于实际认购口径。
报告框架:
青岛写字楼市场发展历程
1
青岛写字楼市场表现
2
香港路CBD重点个案
3
青岛写字楼市场发展历程:1995年之前青岛不存在真正意义上的写字楼,后来随着经济的不断发展,写字楼市场日益成熟,逐渐演变为现有的五大商务区市场格局。
1995年
2000年
2005年
2010年
市场不存在真正的写字楼供应
大部分为自建办公楼
需求行业:石化、银行、保险、电信、邮电等有过垄断行业
萌芽阶段
起步阶段
发展阶段
高速发展阶段
成熟发展阶段
1995年之前
1995-2000年
1995年开始出现满足办公需求的商住楼
地理位置优越的住宅物业开始用作办公
2000-2005年
2005-2010年
2010年之后
1998年前后商住楼发展达到高潮,市场供应爆发式增长
市场特点:市场商务化观念淡薄,办公需求多存在于垄断行业。
市场特点:产品单一,面积偏大,功能配套不全,物业管理落后。
香港路CBD大兴土木写字楼市场集中放量
2003-2005年市场得到快速消化
市场特点:写字楼市场完成从启蒙到放量,供需饱和到品质提升。
香港路CBD累计施工近300万平,
万邦中心凯悦中心等甲级写字楼规划表象<br大幅提高
香港路CBD甲级写字楼层出不穷;
崂山、城阳、西海岸商务区氛围日渐浓厚
市场特点:甲级写字楼不断涌现,市场出现质变同时竞争加剧。
中央商务区获批动工,城阳、西海岸商务区发展也初现端倪
中央商务区内诸多项目相继立项开建,市场活跃度增强
市场特点:青岛五大商务区写字楼市场格局逐渐确立成熟。
五大写字楼市场格局:按照商务区发展成熟度来说,青岛比较成熟的商务区排名依次为香港路CBD、海尔路CBD、中央商务区、西海岸商务区以及城阳商务区。
城阳商务区
中央商务区
香港路CBD
海尔路CBD
西海岸商务区
五大商务区分布格局
青岛五大写字楼市场格局对比分析
分项分析
香港路CBD
海尔路CBD
中央商务区
西海岸商务区
城阳商务区
整体定位
半岛CBD
总部基地
青岛CBD
新兴商务区
新兴商务区
目标市场
世界500强企业;
国内实力雄厚企业
国内外企业区域总部;制造业及高科技行业
国内外经济实力较强企业
成长型企业
成长型企业
建筑类型
以高层、超高层5A 甲级写字楼为主
纯商务甲级写字楼 高品质商住楼
5A 甲级写字楼 高品质商住楼
甲级写字楼 高品质商住楼
甲级写字楼 高品质商住楼
行业类型
以金融业为主,房地产业及外贸企业,纺织、咨询及物流业
科技研发行业,商贸及电子科技行业,金融信息行业
金融及保险业,咨询及物流业,服务行业
家电电子,高新技术,仓储物流
金融、保险、外贸业,服务行业
优势
地理位置优越;景观资源丰富;交通发达;商务配套设施完善;商务氛围浓厚
政府将海尔路定位为总部经济区;随着商务一区及商务二区的建设,区域商务氛围日渐浓厚;位置处在大青岛建设的中轴线,区域价值将进一步得到提升。
地理位置优越;交通发达;商务配套设施完善
黄岛唯一的中央商务区;开发区产业集群效应将对本区域写字楼构成强大的支撑。
日韩等外资经济对城阳商务区的发展具有带动作用;白沙河片区后期规划的总部经济也对本区域写字楼构成强大的支撑
劣势
区域写字楼租售价格高,办公成本随之提高;
据城市中心较为偏远,人气不足,商务氛围不够;商务配套设施不完善。
区域商务氛围有待进一步提升;
与市区一海之隔,尽管桥隧通车,但交通仍有不便;商务环境不够成熟。
相对市区相对偏远,市区带动优势不明显
甲级写字楼
10000元/平以上
乙级写字楼
6000-8000元/平
甲级写字楼
20000元/平以上
乙级、商住楼
13000-18000元/平
在建项目较多,如长江中心、开发区国际贸易中心等,但是尚未取得预售。
5A甲级写字楼
3-5万/平
乙级、商住楼
在售房源缺乏
甲级写字楼
-2万/平
乙级、商住楼
1-
写字楼市场表现:2010年以来住宅调控不断加强,在此影响下办公物业发展十分迅速;然而从各区域分布来看,香港路办公物业供销存量均处于最低点,与其遥遥领先的销售单价极为不符,香港路CBD存在市场空缺。
2010年以来城区住宅调控政策不断加紧,而非住宅物业相对宽松,在此影响下办公物业发展迅速。特别是2011年办公