文档介绍：惠州百合家园写字楼市场研究报告
市场总体评价
一、惠州办公物业市场总体概况
(一)存在形态
从惠州办公物业的存在形态来看,少部分有实力及注重公司形象展示的企业会选择租金相对较贵的纯写字楼,决大部分公司的办公场所都是在商住楼,在裙楼二楼办公的情况也相当普遍,而制造业的办公场所为了公司管理的方便通常都是在厂区内,因此可以看出惠州的整体办公环境还显得相对不成熟。
(二)总体分布
麦地路、德赛大道沿线及江北是惠城办公物业相对集中的三个区域:
麦地路沿线的办公物业主要包括国商大厦、盈金泰大厦、达利大厦、天星大厦、汇银大厦等;德赛大道沿线的办公物业主要包括广东发展银行大厦、投资管理大厦、广发证券大厦、南坛大厦等;而江北属新区,近年开发了外商投资管理大厦、德赛大厦、电信大厦等,但由于江北目前的开发不是很成熟,人气仍显得不足,因此目前江北开发的写字楼相比麦地路和赛大道沿线的办公物业租售情况不是很理想。
(三)地段、交通
惠城区绝大部分的办公物业都集中在交通便利的城市核心地段,周边公交线路密集,各项市政配套齐全,人气足,尽管物业外部形象相对较差,但对于很多行业来讲,在惠州这样的地方办公环境并不是他们首先看重的,地段优势明显,出入交通方便才是最关键的,因此可以看到在惠州地段交通优势明显但物业档次较低的物业往往租的不错,而那些形象档次做的不错但地段相对不太成熟交通不便的写字楼往往存在非常突出的空置问题。
(四)租售状况
从惠城现有办公物业的整体租售情况来看,空置情况非常突出,据我司市调人员初步掌握的数据分析,整个惠城区有近40万㎡的空置量,项目所在的江北片区就有超过10万㎡的写字楼空置,从纯写字楼的数据统计分析,空置率超过70%,因此惠城区的办公物业的供求矛盾显得非常突出。
但有一个非常明显的现象就是目前有很多公司希望找一个更好的办公场所以提升公司的形象。从直观感觉来讲,市场并不缺乏办公物业的需求,
然而供求之间却产生了如此尖锐的矛盾,根本的问题还在于供求之间产生了结构性的失衡,同时发展商的原因也是一个主要的方面,开发时机没有有效结合市场行情的变化,有的步伐太快,如江北2000年左右推向市场的德赛大厦, 当时整个江北的发展前景仍不是很明朗,各项市政配套也还不完善,最根本的是缺乏人气,虽然有政府的大力推动,但效果是有一定时滞的,特别是对于地产开发来讲,时机的掌握往往决定着一个项目的命运,超前是有度的。因此德赛大厦当时销售失败非常重要的一个原因就是选择了一个错误的时机,导致目前整个项目大部分的空置。由于开盘的失利许多后期的营销推广工作被迫停止,没有新的资金的投入,也是这些项目陷入困境的又一个因素。
(五)物业整体形象
惠城区办公物业外部形象总体感觉一般,基本上不存在高层办公物业,外立面新颖、漂亮的写字楼一般都为政府部门或是一些国有企业的自有办公物业,一般不对外进行招商。而绝大多数办公物业的整体形象都显得比较陈旧,同时立面上往往会挂很多公司或产品的广告牌,总体感觉很乱,不利于公司形象的展示。
(六)硬件设施
目前惠城办公物业的硬件设施主要存在的问题是功能落后,规划的不合理。最为突出的问题是随着私家车数量的急剧增加,目前绝大多数的写字楼都存在停车位严重不足的问题,同时大堂显得小气,中央空调、公共区域电视监控系统、宽频网络等设施显得相对缺乏,由于办公物业形象档次的影响,也使办公物业的租金水平没有了上升的空间,失去了保值增值的前提条件。
(七)物业管理
从前期市调了解的情况来看,惠城区办公物业的物业管理基本上都是由本地的管理公司负责,由于缺乏完善管理体制的保障及管理经验的积累,因此物业管理的总体水平不高,很多时候只提供简单的保安服务,根本谈不上物业管理的专业化和科学化,对此许多租客也表示了他们强烈的要求。
二、写字楼个案分析
从目前惠城区办公用房的供给来看,主要有国商大厦、广发证券大厦、投资管理大厦、盈金泰大厦、达利大厦、天星大厦、悦洲广场、TCL大厦、汇丰大厦、德赛大厦、外商投资管理大厦等,其中住宅改办公用途性质的也有相当的数量,但档次都相对较低,硬件配置不足、物业管理及外部形象差。
目前整个惠城区内住宅办公物业的租金基本上处于10—25元/平方之间,而写字楼的租金基本上处于25—40元/平方之间,最高可达70元/平方。一些主要办公物业的具体情况如下:
国商大厦
国商大厦地段优势明显,出入交通方便,商住两用,由于入伙时间比较早,项目整体形象上显得陈旧。大堂比较有档次,但电梯间比较紧促,且基本上采不到自然光,因此档次上显得相对不足。目前物业整体出租率不到40%,租金30-40元/㎡之间(早期租客的租金为20元/㎡左右)。目前入驻的主要包括服装公司、律师事务所、贸易公司、网络公司等。
天星大厦
天星大厦地处麦地