文档介绍：第一章物业管理概述
物业管理P1:是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
对于房屋等建筑的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看,主要有三种方式P1:
业主自己进行管理
业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
业主选聘物业服务企业进行管理
物业管理活动的基础是P2:物业服务合同
物业管理的内容是业主和物业服务企业在物业服务合同中约定,主要有两方面P2:
对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理
维护相关区域内的环境卫生和秩序,包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务
《条例》调整的范围P2-3:
既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动
《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村
物业管理的市场化特征P3-4:
房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
物业管理活动应当遵循市场原则:业主和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上签订物业服务合同
非市场性的房屋管理不属于物业管理
物业管理的三个基本特征P5-6:社会化、专业化、市场化
专业化:要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
市场化:是物业管理最主要的特点。
物业管理的起源与发展P6-7:物业管理起源于19世纪60年代的英国,创始人名叫奥克维娅·希尔女士。英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。
19世纪末20世纪初,美国发展迅速,成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征P7:
住房投资由国家和国有企业统包
住房分配采取实物分配
住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度
我国物业管理的产生和发展P9-11:
1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》
1995年,建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议,推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验
1997年,建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议,推广大连整治改造旧住宅小区,推进物业管理的经验
1999年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议,推广深圳物业管理项目招把风标制度和经验
2000年,中国物业管理协会成立
2002年,建设部建立全国物业服务企业信用档案系统
物业管理在社会经济中的地位与作用P11-14:
实施物业管理有利于促进经济增长
实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
实施物业管理有利于增加就业
实施物业管理有利于维护社区稳定
实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
居住消费本身包含众多的消费环节,可归纳为四类基本消费支出P12:
购房消费支出
家庭装饰装修、家具家电等消费支出
使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出
房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出
在我国短暂的物业管理发展史中,政府之所以起到不可或缺的作用,不要原因P14:
我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期,由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式,需要政府发挥应有的作用
物业管理是我直接关系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要职能,从城市管理职能角度考虑,政府必须对物业管理进行适度干预
普通商品房、经济适用房和兼租房的物业管理是广大百姓的民生问题,直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定,需要政府从全局的高度进行必要的监管
从我国物业管理制度建设的历史沿革来看,可以《条例》为分水岭,划分成《条例》颁布前后两个阶段,两个阶段既存在承继的关系,也各自具有鲜明的特点。
从20世纪90年代初到《条例》颁布前这一阶段的管理政策法规的特点P15:借鉴性、过渡性、针对性。
我国的全国性物业管理法规政策包括P15-18:
城市新建住宅小区管理办法(建设部令第33号):是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管理活动的基石
物业管理服务考评标准
物业管理从业人员培训合格上岗制度
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
物业服务企业财务管理规定:财政部1998年颁布,至今仍在发挥作用
住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法:已废除
物业服务企业资质管理试行办法
住宅室