文档介绍：房地产估价
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第8章房地产估价的成本估价法点击添加文本
主要讲述房地产估价中成本估价法的基本理论和方法。通过本章学习,应达到以下目标:
(1) 掌握成本法的基本公式和建筑物折旧;
(2) 熟悉成本法的基本原理和重新购建价格;
(3) 技能要求:能够运用成本法测算房地产市场价格
概念
成本估价法又有成本法、加法、合同法、承包法和原价法之称。
成本估价法是将估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,即为房地产在估价时点的客观价值或价格。
重置价格或重建价格,是重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项费用、税金和正常开发利润之和。对旧房地产进行估价的成本估价法通常被称为重置成本法或重建成本法,运用成本估价法得到的房地产估算价格通常称为积算价格。
理论依据
成本估价法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必须的费用而决定。我们可以从买卖方的角度来分析他的理论依据。从卖方的角度来看,房地产价格是基于它过去的生产费用,重在过去的投入,卖方所能接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价,否则就要亏本。从买方的角度看,房地产是基于社会上的生产费用,类似于替代原理,买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产所需要花费的代价,否则,他可能考虑自己开发建设。在估价过程中,如房地产不是全新的,通常还要考虑折旧。
由上面的分析得知,卖方是要求不低于开发建造已经花费的成本,买方是要求不高于预计重新开发建造所需要花费的代价,买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(即正常费用、税金和正常开发利润之和),因而,我们就可以根据开发建造估价对象所需要的正常费用、税金和利润之和来估算房地产的价格。
【例8-1】
某2平方公里的成片荒地面积,,将其开发成“三通一平”,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)。
【解】设该地开发完成后可转让熟地的总价格为V
V=取得该地总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税金+总开发利润
由于总销售费用+总销售税费+总开发利润=可转让熟地的总价×(销售费用、销售税费和开发利润的比率)
因此,V=取得该地的总代价+土地开发总成本+总管理利润+总投资利息+V(销售费用、销售税费和开发利润的比率)
3. 适用于新建房地产的基本公式
1)在新建建筑物的情况下,上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润,计算公式如下:
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
2)在新建房地合一的情况下,计算公式如下:
新建建筑物价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
4. 适用于旧房地产的基本公式
1)对于旧建筑物,估价的基本公式:
旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
2)对于旧房地合一的情况,估价的基本公式:
旧房地产价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧
或者
旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
方法特点及适用范围
对于那些无法采用市场比较法、收益还原法的房地产,均可以运用成本估价法进行评估。
1)成本法适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。如某地房地产市场不完善,那么在估价时往往采用成本法对该地区的房地产进行估价。
2)成本法比较适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产,如学校图书馆、公园、政府办公楼等。
3)对于那些在市场上很难找到合适的交易实例的房地产。如天安门等,也可考虑采用成本估价法。
4)对于具有设计特殊或用途特殊的房地产。如机场、钢铁厂等。
5)房地产保险及其损害赔偿中的单纯建筑物的估价通常也可采用成本法。
6)成本估价法还可以用来衡量投资效益,如可用成本估价法计算出重置成本,与建成后房屋价格进行比较,以便进行可行性分析,供投资者决策,同时为消费者提供经济实惠的市场目标选择。
在运用成本估价法进行估价时,应注意两个方面:一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商的实际花费,客观成本是大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本,而不是实际成本;二是结合市场供求分析来确定评估价值。
成本估价法还要求估价人员要对房地产建筑工程具有较为丰富的经验,特别是要求具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备