文档介绍：北京别墅市场分析报告
总体结论:
从2009年整体数据来看,别墅供应量萎缩,成交量放大,供求比达到1∶,别墅存量得到消化。2010年别墅市场新增供应量预计会进一步下降,特别是高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺,别墅市场供求关系将逐渐趋紧。如果明后年别墅销售进度不出现太大变化,两年内北京别墅存量将会被完全消化。
2. 虽然2010年楼市政策频出,但别墅客户对政策影响敏感度相对较低,且由于财富增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。另外,投资和储蓄性需求在短期内也不会大幅回落。预计2010年后北京别墅市场交易量会维持在高位。
3. ,直接导致年底很多别墅项目纷纷跳涨,并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09年11月北京别墅均价已经超过07年最高点。预计2010年别墅价格继续上涨的可能性较大,并且幅度较大。
备注:目前的北京别墅市场,已经形成了以中央别墅区为首的八大别墅区(八大别墅区分别为中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛cbd别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区)。
成交金额和价格分析
据北京房地局网签数据统计,截止至2010年2月底北京目前在售别墅项目94个(除去小产权项目、尚未正式开盘项目和在12月前已全部售罄项目),其中上涨项目有88个,%。其中平均涨幅比例最高的是大兴区域,%。通州区域的平均涨幅居次席,%。在本次报告所涵盖的8个区域中,区域内所有在售项目均涨价的有7个区域,分别是朝阳、海淀、通州、大兴、丰台、房山、平谷,%;涨幅比例超过100%的项目有5个,分别是观山悦、尚东庭、龙山新新小镇、金隅·山墅、丽都东镇·BOSSA NOVA,其中丽都东镇·BOSSA NOVA从年初的25000元/㎡涨到了现在的65000元/㎡,平均涨幅比例竟高达160%,位居09年北京在售别墅项目涨幅之最。
2009年北京别墅市场成交价格与成交量的走势基本一致。受金融危机和大市影响,2月为全年成交金额谷底,。自3月开始,成交金额显著回升,至8月份,成交金额达到全年的高峰,。其后虽有小幅滑落,但也高于年初前几个月的平均水平。。
2009年北京别墅销售额十强
排名
项目名称
销售额
(亿元)
开发企业
1
誉天下
长江实业
2
珠江·壹千栋
北京珠江房地产开发有限公司
3
润泽庄园
北京润泽庄苑房地产开发有限公司
4
永定河孔雀城
京御房地产开发有限公司
5
富力丹麦小镇
北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司
6
龙湾
北京英才房地产开发有限公司
7
保利西山林语
保利(北京)房地产开发有限公司
8
富力湾
富力地产集团
9
纳帕尔湾
北京乔波冰雪家园置业有限公司
10
天鹅堡
北京嘉禾远东置业有限公司
随着成交量的上升,北京别墅成交均价也走出了09年年初的低谷,震荡上行。1月份的均价为前半年最高点,达17730元,由于当月有几个高价项目成交拉高了整体均价,因此偶然因素较大,不具有代表性。受金融危机和春节的影响,2月份为别墅均价的最低点,仅为13123元,之后受行业回暖的推动,价格开始平稳缓涨,步入5月,随着众多中高端别墅项目入市,别墅均价开始显著上升,至8月份达到18633元的高位。之后的9月河10月进入了小幅调整期,并于11月再次达到全年均价的最高点22915元,%。
由价格走势可见,北京别墅市场十分火热,高端别墅项目继续发力市场,经济型别墅也受到购房者青睐。
市场供求分析
截止到2009年12月30日,根据北京市房地产交易管理网和中国不动产研究中心数据显示,北京别墅市场存量套数为3306套,。其中,市场普遍关注的独栋别墅存量为1832套,。
在存量套数区域分布方面,中央别墅区、奥北别墅区、东部别墅区和怀密别墅区存量套数位居前列,分别为470套、434套、419套和411套,%。潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区存量则位居第二集团,可售别墅套数分别为401套、369套和354套,%。西山别墅区、其他区域和怀密区域则存量较小,可售套数分别只有205套、