文档介绍：大连甘井子及中南路地块研究
市场开发部:XX 新项目调研部:罗裕、郑磊时间:2015-2-9
综合研判:
1、城市基本面:
从城市基本面上看,大连的经济总量在全国排名14,甘井子区、中山区均为大连的老城区,其中甘井子区规划为市级文化中心,而中山区是大连市传统中央商务区及旅游光区域。总来的来说,两个区位置、发展潜力都是不错的。
2、城市商品房市场
14年大连房地产市场以去库存为主,土地成交建面大幅下降,商品住宅供应量也放缓,但市场趋冷,成交量为近五年新低,导致存量略微抬升,达到1778万方,按13年的去化速度计算,,去化压力很大。
3、区域市场分析:
整体看甘井子目前商品住宅供求量较旺,去存时间最短,市场表现较好。而中山区非置业重点区域,市场表现一般,存在这有价无市的状态。
4、取地建议
总体来看,中南路地块优于甘井子地块,如果中南路地块控制在7000元/㎡左右,建议积极获取,而甘井子地块如果超过5000元/㎡,建议谨慎获取。
城市基本面如何?从城市基本面上看,大连的经济总量在全国排名14,甘井子区、中山区均为大连的老城区,其中甘井子区规划为市级文化中心,而中山区是大连市传统中央商务区及旅游光区域。总来的来说,两个区位置、发展潜力都是不错的,有以下几点说明:
城市经济方面:2013年,大连GDP为7820亿元,全国排名14,辽宁排名第1,甘井子区GDP为970亿,%,在大连六区中排名第二,中山区GDP为728亿元,同比增长8%。
城市人口方面:2013年,甘井子区常住人口117万,户籍人口约80万,外来人口约占总人口的32%,中山区常住人口41万,户籍人口约36万,外来人口约占总人口的12%,甘井子区对外外来人口有更强的吸引力。
城市产业方面:大连在强化东北亚国际航运中心、国际物流中心和东北地区金融中心建设的基础上,重点发展大船海工、整车产业、石化产业、旅游产业等,同时培育文化产业作为新的支柱产业。
交通规划方面:通过甘井子区的1,2号地铁预计15年投入运营,同时2号线也通过中山区,通过甘井子区的4号线和通过中山区的5号线预计15年开始建设。
房地产投资:2013年房地产投资额达1710亿元,%,%,处在合理范围内。
甘井子规划:按照功能分区原则,在城市拓展区划分“两城四区”六大功能区,大力加强对老城区的改造和功能提升,全区形成“6+1”板块布局。地块所在的老城区将规划成市级文化中心。
中山区规划:在传统的北部中央商务区、中部生态居住区、南部旅游观光区布局保持不变的基础上,重点推进四个功能区的建设。即:1、以中山广场、人民路、东港区为核心的CBD商务功能区。2、以天津街、青泥洼桥为基础的商贸功能区。3、以解放路、中南路为重点的生态宜居功能区。4、以南部滨海区域为依托的旅游观光功能区。地块所在的区域将打造成生态宜居区域。
整体房地产市场如何?14年大连房地产市场以去库存为主,土地成交建面大幅下降,商品住宅供应量也放缓,但市场趋冷,成交量为近五年新低,导致存量略微抬升,达到1778万方,按13年的去化速度计算,,去化压力很大。
大连土地市场:10年大连市区土地成交量猛增,全年成交可建面积3150万方,此后成交建面逐年下降,受于商品房存量过高,大连有意放缓土地推出速度,14年仅成交建面270万方,但热点土地仍受追捧,成交楼面积同比13年上涨26%,达3519元/㎡。
大连市区2008-2014土地成交情况
年度
成交占面(万方)
成交建面(万方)
成交楼面价(元/㎡)
2008年
288
706
2078
2009年
1056
1843
1898
2010年
1887
3150
2996
2011年
741
1827
2645
2012年
561
1342
2855
2013年
540
1089
2793
2014年
154
270
3519
大连土地分区域市场:从14年分区土地成交情况看,甘井子区为土地成交绝对主力,单区可建面积成交占全市成交64%,中山区无土地成交。
各区域14年土地成交建面情况
区域
面积占比
建筑面积(万方)
同比
成交楼面价(元/㎡)
同比
中山区
0%
0
-100%
0
-100%
西岗区
3%
——
6845
——
沙河口区
13%
-32%
6901
129%
甘井子区
64%
-32%
2981
-12%
高新园区
7%
43%
4012
4%
金州新区
4%
-9