文档介绍：宝鸡市房地产市场调研报告
2013年11月
营销策划部:严骥
市场研展篇
竞争对象分析
宏观及区域市场
项目本体
项目定位
商业市场机会
宏观环境
宝鸡环境
市场走势
研判小结
经济增长乏力,楼市量价回升后,政策、金融重在维稳。
%,经济增长乏力。“稳增长”面临巨大压力。经济已经制约楼市成交。
“限购”政策不见松动,政策维稳,防止房价反弹。房产税试点逐步扩大,抑制投资性房地产。
2013年实行中性房地产金融政策避免出现大波动。不准房地产公司在国内上市,限制房地产的资金扩展能力。四大国有银行信托暂停,说明房地产现在风险在加大
宏观环境
经济环境
政策环境
金融环境
市场环境
国房景气指数较去年已同比上涨,金九银十一线热点城市多楼盘出现日光盘。地王频频出现,房价上涨是必然趋势,但经济乏力会造成有价无市
十八大出台“383”方案,2014年政府改革政策会进一步加强,限购加强,房产税深化,税收调整。
楼市调控
经济增长
1、经济增长乏力,实现“稳增长”存在压力。
2、大型公共项目建设和不断上涨的工资和养老金的支撑,促进经济增长回升,限制出口增长,此外通胀压力有所抬头,对中国经济发展前景带来下行风险
3、严控楼市误伤合理需求,地方政府土地财政畸变前行。
1、“383”方案出台,方案的主线思路有削减地方政府力量,强化和扩大中央权力,弱化GDP概念
2、经济稳增长加大对投资的需求,地方政府积极微调,变相促进楼市回升企稳,短期内走势平稳持续。
3、楼市保刚需、抑投机,定向宽松原则不变,长效性措施将逐步出台。
积极财政政策与
稳健的货币政策
将为主要调控手段。
重点改革房地产税,
房产税合法及合理性
仍有待论证。
政策走势
区位
经济
产业
人口
收入水平
宝鸡环境
位于陕西关中西部,是华夏始祖炎帝的诞生地,周秦王朝的发祥地,是西北地区的工业重镇,城市处于大力建设发展期,常住人口大于户籍人口,带来部分的创业置业客群及部分返乡客群,收入大幅上涨保证房价的上升空间
陕西关中西部,是个沿渭河东西向发展,宝鸡东连咸阳市,南接汉中市,西、西北分别
与甘肃省天水市和平凉市毗邻,西安,兰州,由于高速,高铁的开通,使宝鸡与周边大
城市来往更加密切。
宝鸡GDP截止2012年底,位于全省第四,增速第四,GDP基数较全国较小,增速较快,
年均增速15%,消费位于全省第二,增速稳定,城乡居民收入位于全省第三名,但增速
下滑,政府财政收入低,财政赤字。
第二产业主导,比重持续增加,城市处于大力建设发展期,2012年一产、二产、三产
::。
,,说明,全市经济社会的发展
,吸引了部分的外来人口来我市创业。。
2012年农民人均纯收入为7373元,城镇居民可支配收入为25777元,年增长率基本保持
在15%以上。
以上数据均摘自宝鸡市统计局
一级市场
2011年至今(数据截止2013年10月),宝鸡市区(渭滨区、金台区,陈仓区)共出让商住地块67幅,总建筑面积达611万㎡。土地作为政府的主要财政收入,预计后续土地市场还会陆续释放。
-,楼面地价在100-1900元/㎡左右不等,本案土地成本?
2011年至今出让商住用地建筑面积达611万㎡,后续市场竞争激烈。
市场供销
宝鸡市主城区住宅供销情况
年份
供应套数
销售套数
供销比
2012
20921
14320
2013(1-11月)
16842
16798
2012年宝鸡房地产市场供应量远远高于销售量,,处于严重失衡状态。较2011相比,销售量在政府政策影响下出现严重下滑。
2013年1-10月,市场成交,市场供应低于2012年同期,但推售楼盘数量较少。年底至明年年初将迎来一轮推售高峰期,预计有天地源九悦香都,东岭等大量期房入市推售,预计供给量将与2012年基本持平,由于2012年市场需求积压,以及2012供应量超出消化水平,2013年销售量相对有所上涨
三中全会《决定》提出“1、建立城乡统一的建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价;2、加快房地产税立法并适时推进改革;3、保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度”。预计2014年市场供应方向以及销售主导方向均为刚需群体。
市场供大于销,后市供应量或进一步加大。
12年1月-13年11月住宅成交套数走势图
价格走势
主城区近几年房地产处于快速发