文档介绍：天津师范大学城市与环境科学学院
硕士生毕业论文开题报告
题目: 天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究
——以塘沽区为例
作者: 王美桓(人文地理学专业)
导师: 段岩燕副教授
提交日期: 2010年**月**日
天津滨海新区住宅房地产市场趋势研究
——以塘沽区为例
第一章绪论
论文研究的背景
随着房地产市场的快速发展,吸引了越来越多的政府领导、学者专家、以及百姓群体的高度关注,房价的快速增长,置业的酸甜苦辣,不仅引发了很多信访案件和社会矛盾,更是2010年“两会”上的热点之一,不管是中央政府还是地方,住宅房地产市场的发展无疑成为也必将成为未来全国最为关注的一个话题。天津滨海新区作为天津市乃至全国经济发展增长极,优越的地理环境与良好的功能定位必将为滨海新区的房地产市场带来契机。本文通过对近十几年天津滨海新区房地产相关数据的指标界定研究,结合定性与定量分析,从而确定目前滨海新区住宅房地产市场的发展阶段。根据与国内外相似区域,结合国家对房地产市场可能采取的措施等多方面相关因素进行分析,从而研究出滨海新区房地产市场的发展趋势,以及目前发展中存在的问题与解决的方法。
天津滨海新区自 1984 年改革开放以来经济快速增长,外资大量进入,成为中国北方发展最快的地区之一。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中,把加快滨海新区开发开放纳入了环渤海区域及全国的发展战略,滨海新区迎来了难得的发展机遇。根据国家发展区域经济的总体思路,滨海新区在“十一五”期间发展的定位为:立足天津,依托京冀,服务环渤海,辐射“三北”,面向东北亚,建成高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。这表明滨海新区己不只是一个产业功能区,一个区域服务功能区,而是一个经济社会统筹发展、具有良好的发展环境和生活环境的宜居生态城市。房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用。房地产市场作为一个正在勃勃发展的产业,不仅能够为经济的全面发展创造良好的物质条件,同时作为全面经济的主要部分,还能够与其他产业互相促进,协调发展,产生经济发展的协同作用。因此,抓住机遇开创滨海新区房地产市场新局面,探索滨海新区房地产市场发展趋势。
研究思路与研究内容
本文利用模糊识别模型滨海新区塘沽区房地产市场的发展状况,并对各自的发展阶段进行了判别。通过模糊模式识别理论的应用,可以得出以下结论:
模糊模式识别理论考虑了现实中模糊现象的普遍性,既包括客观房地产市场发展不同程度之间的模糊性,也包括市场主体对市场主观认识的模糊性,如对重要性和优越性的判别等等,更加真实地反映了各种不确定性因素的综合作用,比较适用于房地产市场的分析。
(2)模糊模式识别理论可以根据不同指标在整个指标体系中的地位分别确定各自的权重,从而使量化分析更加合理。
(3)模糊模式识别理论在房地产市场发展阶段判别上的应用还可以继续深入,如利用这种模型建立预警系统,通过数据的及时更新,对房地产市场未来发展趋势做出预测。
(4)本文只是模糊模式识别理论在房地产市场研究方面的初步尝试,指标的选取及其标准值的确定还有待进一步研究,其关键在于使指标体系实际,更加有效地体现市场的真实情况。指标类别有助于判别房地产市场发展阶段的指标可以别归为供给类、需求类、金融类和心理类等。供给类和需求类指标综合反映市场供求之间的匹配状况。供给类指标数值的提高,代表房地产市场供给方对市场存在乐观预期,并已经采取积极行动;反之;则说明市场已经处于饱和状态;供过于求的状况抑制了供给方入市的热情。需求类指标数值的提高,说明房地产市场的需求方对市场相对满意,如一些居住和使用的特征得到了需求者的认可,或市场的投机空间迎合了投机者的需要;反之,如果需求者的反应平淡,市场就很难表现出繁荣的景象。作为与房地产市场关系极为密切的外部资源,金融机构和金融市场的策略方向和操作力度对房地产市场的发展有很强的约束作用。通常人们会选择建设贷款和抵押贷款额度作为衡量房地产金融环境优劣的指标。但是,我国房地产市场目前正处于发展初期
,自身稳定性比较差,对金融政策的变化非常敏感;而且我国金融机构目前对房地产建设贷款的控制和抵押贷款的支持都没有进入稳定时期,合理的标准很难确定,因此本文没有选用建设贷款和抵押贷款等指标。考虑到国家宏观金融环境和房地产市场微观金融环境的发展方向基本一致,这里选取货币供给量增长率来衡量房地产市场的金融环境。考虑心理类指标的目的是在单纯市场因素的基础上,分析一般行为主体的心理预期和行为对市场的重要影响,从而使分析结果更具现实性。一般来说,纯经