文档介绍：邓国坚:商业地产开发运营的独特体系
                                     ——中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2008届年会上的演讲
 
    尊敬的各位前辈、各位老师、各位老师,大家好!非常荣幸今天能够来到中国最顶级的商业地产论坛向大家学习,也在此感谢主办各方、协办各方,在这十天来顶着无比的伤痛组织了这次年会,也祝愿这次年会圆满成功,谢谢。
我从事商业已经埋头苦干20年了,今天也看到了一些领导,我是广百集团出来的,第一任广百集团的团委书记,年纪比较轻,能够有幸跟着领导学习。刚才刑主任和陈总裁都讲了商业地产整个的历史,还有发展的阶段、特性。我这里也抛砖引玉,说一下有关商业地产运营在实际的操作过程中的一些概念,下面还有嘉宾演讲,具体怎么做也会跟大家分享。我首先抛砖引玉一下吧。
刚才陈总裁说了商业地产的概念,好像时间提出来还不到十年,我印象中也是在2001年拍卖广信的一个资产包,就是现在海珠广场那边,就把我们自己一脚踢进了商业地产的圈里,以前都把自己当成百货业、零售业、商业和服务业,商业地产的灵魂到底是什么?我们归纳为商业运营管理和房地产投资开发相结合的复合模式,具有运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资的高风险与高回报等基本的特征,这一点相信大家是比较认同的。我们认为商业地产的趋和和载体是房地产的物业,但是它的核心定位是商业的运营和商业的管理。商业地产可以引发三种价值,我认为第一可以引发房地产本身物业的一个增值,土地还有建筑物物业,随着时间的推移,土地资源的稀缺性,还有物业本身的价值。还会引发商业流通领域的经营增值,所有在商业物业土地上承载的经营者,会通过他的经营产生效益和增值。第三,是本身从事这个商业物业运营的,还有这个土地房地产开发的品牌自身会获得增值,就像是刚才提到的大连万达,就是从一个传统的房地产转型到商业房地产的经营,它本身已经具有相当的品牌价值。这是我认为商业地产的一些核心灵魂。
中国商业地产的主要形态有哪些呢?有很多种,我归纳了一下不外乎是四种,第一是购物中心,刚才刑主任也提到了购物中心的各种形态,比如说我现在从事的正佳广场,在南中米,是最大的购物中心了。还有就是行业集散性的购物中心,归纳的概念比较绕口,我举一个例子吧,就象义乌国际小商品城,还有广州火车站附近的白马服装批发中心为中心的服装批发行业集散中心或者集散地。还有就是商业区街,也就是步行街了。最后一种就是主题特色商业平台,这在中国的出现大概是在十年前,1999年的时候,我在广州开发的流行前线,还有开发出来的东川名店运动城,还有像是海印广场发烧音响新天地、香港先达广场。中国商业地产按照形态来分,我认为主要是这四大类。
现在中国商业地产发展的前景,前面两位演讲嘉宾都有讲到过,房地产的投资开发方向已经逐步转移到商业地产这个板块,大量的海外资本正瞄准着国内商业地产这块大蛋糕寻求切分。商业地产的开发和我们目前城市的运营规划已经紧密结合在一起,而且不断的互动。专业的运营商作为一个独特的角色,将会出现在商业地产领域。商业地产的核心竞争力将会由目前资本转移到运营团队上来。
作为商业地产运营,它在操作中存在着很多困惑,我们也归纳了几点。中国的商业地产像刚才陈总裁说的,十年不到,起步晚,但是发展非常快,已