文档介绍：华亭大厦市场建设项目
可
行
性
研
究
报
告
前言
第一章项目背景分析
一、经济背景
二、立地环境
第二章:苏州市房地产市场形势分析
一、03年1季度房地产景气指数运行状况
二、苏州市房地产供给形势分析
三、苏州市房地产市场需求形势分析
四、苏州市房地产市场空置状况分析
五、目前苏州房地产市场存在问题分析
六、小结
苏州市写字楼市场调查
一、写字楼地理分布特征
二、苏州市写字楼物业的发展沿革
三、苏州市租售行情调查
四、写字楼的行业统计分析
五、主要写字楼配套情况
六、小结
第四章:小高层和高层住宅物业调查分析
一、小高层和高层物业发展沿革及特点
二、在售小高层、高层楼盘调查分析
1、房型供应量分析
2、户型面积配比分析
3、价格分析
4、相关配套比较表
5、客源客层分析
6、小结
三、精装修酒店式公寓市场分析
1、现有个案情况
2、潜在竞争性个案
3、市场分析
4、小结
第五章:市场存在的问题点和机会点
第六章:“华亭大厦”项目SWOT分析
第七章:项目重新定位及规划改造建议
一、产品定位
二、市场定位
三、目标客户群定位
四、规划改造建议
附件一:写字楼个案调查表
附件二:高层个案调查表
第一章:项目背景分析
一、经济背景
苏州经济建设实现持续快速增长。2002年全市完成国内生产总值2080亿元,%;,%。,%;,,分别比上年增长144. 6%%。全社会固定资产投资为810亿元,%。
1、GDP运行状况(亿元)
从GDP增长走势折线图上我们可以看出,从1997年至2002年,苏州的均增长率在13%左右,尤其是从2000年开始,增长更是强劲,%,主要原因是随着苏州城建力度的加强、投资环境的不断改善,吸引了大量的外资进入。
2、财政收入运行状况(亿元)
从走势图上可以看出,财政收入绝对值呈现稳步增长,绝对值增长呈逐步加快的趋势。从2000年起,年增长率都在30%以上。
3、全社会固定资产投资(亿元)
由于近几年苏州市的城建步伐不断加快,固定资产投资额呈逐年上升趋势,绝对值增长幅度不断加快。固定资产投资增长率从2000年起,呈现强势增长,增幅不断扩大,距预算今年的投资额将达到1000亿元。
4、实际外资利用(亿美元)
从外资利用绝对增长和年增长走势都可以看出,苏州作为吸引外资最快的城市,实际利用外资增势强劲,随着城建力度的加强、投资环境的改善、园区东扩和新区西扩,外资利用走势会更强劲。
5、产业结构
随着苏州城市化步伐的加快,从各个产业所占比例有着较大的变化,第一产业逐渐减少,乡镇城市化步伐变化明显;第二产业呈现较大幅度增长,主要得力于苏州招商引资力度的逐渐加大,外资引入对产业结构的影响明显;第三产业比例呈现波动发展,与第二产业增幅有着必然的联系。总体来说,产业结构良好,预计,第一产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势,第二产业还会有较大的增长趋势。
6、人民生活
指标
单位
02年
01年
00年
02年比01年增减%
在岗职工平均工资
元
15819
13670
11778
市区居民人均可支配收入
元
10617
10515
9274
市区居民人均消费支出
元
7686
7270
7027
城乡居民储蓄余额
亿元
从反映市区人民生活水平的几个指标来看,在岗职工平均工资逐年上升,涨幅较大,%;人均可支配收入呈逐步上升趋势,但02年的涨幅呈现较大下滑趋势,主要原因是基数较大,但从绝对值增长来看,还是比较大的。随着可支配收入的增加,人均消费支出也呈现较大的增长,%。值得注意的是,居民储蓄余额也呈现较快增长,%,增幅远远高于收入的增幅,说明02年虽然一再降息,但拉动内需的效果并不明显,原因是未来家庭教育支出较大,居民消费管理比较理性。
二、立地环境
1、华亭大厦位置简图:
石路商圈
协和大厦 金门路
名人广场华银大厦
阊
邮政大厦金州大厦
干将路
地税局佳福保龄球馆都市E站
地铁1号线出入口
烟草大厦
城市之邑 胥 华孚写字楼
华联超市
三香路道前街
菜场
华