文档介绍：撰写部门:营销部
撰写日期:2007年10月10日
圣菲大厦项目开发方案建议书
目录
一、前言
二、项目定位建议
三、项目开发建议
四、项目设计建议
五、下阶段工作计划
一、前言
◆目的:
实现公司对本项目的战略,为项目前期规划设计提供设计参考
◆依据:
%物业、销售50%物业的开发战略
《圣菲大厦可行性研究报告》关于本
项目的市场定位:私人酒店
二、项目定位建议
:产权式酒店是旅游物业的一类,其实质就是“分时度假+房产投资”。开发商将其开发的酒店客房(含装修)产权出售给客户,并将客房出租或全权委托给酒店管理公司经营;客户同开发商或开发商委托的酒店管理公司签定《物业托管协议》,并同时约定客房回报率及每年免费入住天数取得投资回报。
方案一:产权式酒店
地域特征
拥有景观资源或经济活跃区域
交通的易达性
客户定位
城市的中高收入阶层
经营特点
产权完全归属业主
专业第三方经营管理
管理方经营,不保证业主的收益
开发商也可保留酒店配套等的产权而获得长期收益
投资客为主
产
权
式
酒
店属性特征
-投资合同期间
产权酒店
所有权
使用权
专业第三方
开发商
投资客户
酒店住客
经营权
图例:
合同关系:
权利:
收益:
投资回报
开发商收益
佣金
-投资合同期内,开发商占有使用权因此获得收益分配
-业主拥有的产权部分获得的收益分配
-由于开发商拥有使用权,因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方,第三方因此获得佣金。
,若业主愿意,仍可继续签订类似投资合同。
:
酒店前期规划设计
洽谈确定酒店管理公司
产权式酒店项目定位
酒店规划设计优化
酒店开发建设
确定销售方案
《商品房买卖合同》,同时签定《物业托管协议》
按《物业托管协议》约定投资回报
进行精密的财务测算,确定返租回报率、返租年限、免费入住天数、销售价格
合作方式、合作条件、合作双
方的责权利等
明确该物业的投资回报率、托管年限、免费居住天数、回报支付的起始时间、回报的支付方式及支付时间、托管到期后的处理方式等
:
市场较为常用的有返租式销售和返租+回购两种方式
返租式销售:开发商与客户约定返租比例,在托管期限内按
时支付给客户,托管期满后双方另行协商。
返祖+回购: 开发商与客户约定返租比例,在托管期限内按
时支付给客户,托管期满后开发商按原购买价格或在
原价格基础上增加一定比例进行产权回购。
返租率:市场上返租率一般不低于7%税后),返租率可采用固定式和
递增式
返租年限:一般在5-15年之间
免费入住天数:一般不低于1天/月
具体销售方式及返租率、返租年限的确定需结合当时经济金融趋势、市场状况、财务测算结果、开发商对项目运营的信心、客户对项目的信心等因素.
(挂牌自营)
开发商成立专门酒店运营机构自建、自营,自负盈亏,这要求开发商具备一定酒店运做经验、一定的关系网络。如果开发商不具备以上要求则风险较大。此种方式风险大,利润大。
开发商自建、自己成立酒店运营团队,聘请专业酒店管理公司做顾问,向其支付顾问费,指导酒店运营。此种方式若处理不好双方关系则风险也较大。此种方式风险大,利润大。
开发商将酒店租赁给专业酒店管理经营公司进行运营,酒店管理公司向开发商支付物业租金(租金根据物业是否装修而不同),此种方式开发商往往需提供一定时限的免租期限。此种方式风险相对较小,但利润低。
开发商以物业本身作为投资,专业酒店管理公司负责运营成本,双方根据商谈比例进行利润分成。此种方式风险较小,利润较高。
公司可根据自身情况及与酒店管理公司谈判结果确定经营模式
快速脱手,快速回现,减小资金压力。
可以在合同期限内拥有使用权,以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。
通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户
通常要承诺较高的投资汇报率,国内常见为5%-10%
若向投资客户承诺固定回报,则需承担较大市场风险,甚至亏损
当前房地产政策重点打击就是投资类行为,产权酒店正属于此范围
从国内地产投资来看,更多的投资客户属于传统的短线投资类型,投资物业持有期超过5年的并不多见,而产权酒店需要的是理性的长线投资客户,存在市场压力。
优点
缺点