文档介绍：惠州江北41号小区可行性研究分析报告
第一部分:项目概况
一、宗地位置
项目位于惠州市江北41号小区,三环北面。属江北CBD片区,距离惠州海伦堡约500米。
金山湖片区
水口片区
东江新城片区
东平片区
麦地-河南岸片区
下角片区
惠州海伦堡
江北片区
地块位置
市人民政府
10分钟车程
地块位置
二、宗地现状
1、四至范围
该宗地南侧为三环路,北侧为36米金石一路(规划)及金泽物流和农产品配送物流园区,西侧为36米纵二路(规划)及农产品厂员工宿舍,东侧为50米纵三路(规划)及空地。
④
三环北路
②
金泽物流和农产品配送物流园区
③
农产品厂宿舍
金龙大道
①
金石一路
②农产品厂员工宿舍
自东向西-金石一路
④东面小路
③三环路
2、宗地现状
现状为菜地,水塘,有一条排洪渠(望江沥)将地块一分为二(从惠州土地交易中心获知)。注:地块具体红线范围须进一步获取。
⑥
⑤
④
③
②
①
水塘
②菜地
⑥水塘
⑤空地
④普通电线
③排洪渠
⑥水塘
⑤空地
三、项目周边的社区配套
1、交通配套
(1)主要城市干道:
地块位置
东面:先科路(8车道)——黄色路线表示
南面:云山路(快速路)——绿色路线表示
西面:惠州大道(8车道)——蓝色路线表示
北面:三环路(8车道)——红色路线表示
(2)交通达到方式
车行到达方式一
市中心到达方式:惠州大道——云山路——先科路——地块。此为最便捷和最为临近市区的车行方式。该方式将成为市中心区到达项目的首选方式。
车行到达方式二
惠州大道——三环路——地块。江北片区可选到达方式。
公共交通到达方式
本项目周边尚未开通公交车站.
(3)地块周边道路:
北侧:36米路宽金石一路(完成部分路段)
南侧:三环路
西侧:36米路宽纵二路(规划)
东侧:50米路宽纵三路(规划)
2、2000米以内主要生活配套
目前,项目周边配套设施比较欠缺,距离项目1000米以内有望江公园(规划中)、金泽物流与农产品配送中心、惠州市妇幼保健院江北分院、惠城职校、惠州财经学校以及惠台学校,其他配套设施均在2000米以外。
妇幼保健院江北分院惠台学校
3、2000米以内周边生活、休闲等配套设施
距离本项目2000米范围之外有各种生活、休闲以及娱乐配套设施,如占地60万平方米的惠州市体育公园、市民乐园、丽日购物广场、万家福购物广场、玫瑰园大酒店、各金融设施网点、惠州邮电大楼和移动通讯大楼营业厅、涛景高尔夫球场等。随着政府相关行政单位的进驻,江北区中心的生活配套日益完善。
丽日购物广场
四、未来规划
未来江北行政中心区规划以居住和办公为主,配套设施齐全
五、规划控制要点
地块经济技术指标
地块挂
牌编号
规划
编号
土地使用权面积(m2)
计算指标用地面积( m2)
容积率
总建筑面积(m2)
建筑密度(%)
绿地率(%)
GJB2009-11
JB41-04-01
25417
25417
63545(其中商业:6355)
30
30
JB41-04-05
31246
31246
78115(其中商业:7815)
30
30
JB41-04-06
37822
37822
94555(其中商业:9460)
30
30
合计
94485
94485
236215(其中商业:23630)
目前未取得地块的详细规划设计要点,通过惠州土地交易中心得知有一条排洪渠(望江沥)将地块一分为二,及地块内有两条24米的规划道路,对地块规划设计产生较大的不利因素。
六、土地价格
2009年地块周边土地成交情况
地块挂
牌编号
用地面积( m2)
容积率
总建筑面积(m2)
挂牌起始价
(亿元)
成交价
(亿元)
楼面地价(元/ m2)
每亩价格(万元/亩)
江北24号小区1
5853
804
804
608
江北24号小区2
22550
63140
3473
3473
550
103
江北40号小区
——
——
——
——
江北41号小区
94485
236215(其中商业:23630)
——
766(挂牌底价)
(挂牌底价)
七、小结
地块规模适中,所处区域为江北CBD片区,未来升值潜力大。
地块车行交通路网交完善,10分钟以内车程可通达江北南区主要生活配套。
地块目前就近周边生活配套尚