文档介绍：海福巷地块收购可行性研究报告
二00九年二月
目录
1. 项目背景 4
. 报告编制目的 4
. 项目概况 4
. 地块基本条件 4
. 土地交付条件及土地使用权出让年限 5
. 项目资源分析 5
. 基地资源评估表 6
2. 项目开发经营环境分析 7
. 2008年全国房地产市场回顾 7
. 2009年国内房地产市场趋势预测 8
. 南京市房地产市场分析 8
. 2008年南京整体市场情况分析 8
. 2008年南京房地产市场政策回顾 11
. 2009年国内宏观环境展望 12
. 2009年1月份南京房地产市场特征分析 13
. 2009年房地产市场趋势预测 14
3. 区域房地产住宅市场研究 15
. 项目所处房地产板块市场特征分析 15
. 城东板块:环境资源优越,区域高端居住形象明显 15
. 城东板块成交量大幅萎缩,供求关系严重失衡,市场形势严峻 15
. 项目区域主要竞争项目分析 16
. 主要在售竞争项目一览表 16
. 后续市场供应预测 17
. 重点竞争个案分析 17
. 项目区域置业者分析 19
. 项目区域主要二手房情况分析 20
. 项目区域精选二手房源概况 20
. 项目区域二手房市场分析 20
4. 项目开发经营SWOT分析及销售价格预判 21
. 项目综合分析(SWOT分析) 21
. 项目销售价格预判 21
. 建筑类型 21
. 销售价格建议 22
5. 风险分析 23
. 定性分析 23
. 政策风险 23
. 区位竞争风险 23
. 行业市场竞争风险 24
. 技术风险 24
. 国际风险 24
. 经营风险 24
. 预警机制风险 24
6. 项目开发经营策略及投资估算 26
26
27
7. 结论与建议 29
. 项目综合评价 29
. 结论 29
项目背景
报告编制目的
在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。
对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。
结合市场的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
对项目进行投资分析和风险分析。
对项目决策及其实施的优化提出建议。
项目概况
地块基本条件
基地位于南京城东板块白下区,位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地,因此较为平整。
地块编号:
项目四至:光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东;
用地面积:50亩;
实际出让面积:33350平方米;
规划用地性质:住宅
建筑容积率:≤;
建筑面积:56695平方米;
土地交付条件及土地使用权出让年限
土地交付条件: 拆成自然平整;外部条件(道路、水、电、  气等)均以现状为准;
土地使用权出让年限:70年;
项目资源分析
方向
资源
照片
东
东面为友谊河,河边坡岸、景观已做好,水体水质较好,但缺少特色和维护
南
南面是光华路,光华路南侧是四方新村,光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处(正在经营中)
西
西面南端现有一加气站和加油站,主要和解放军理工大学紧临
北
地块北面现为南京总参干休所小区
基地资源评估表
权比细目
优
良
中等
一般
较差
土地级别
★
自然景观
★
环境污染
★
交通情况
★
生活配套
★
学区情况
★
社会治安
★
社会人文
★
区位形象
★
人工开发
★
结论:
地块属城东板块,虽可见到紫金山,但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近,区位形象很受影响。
地块所属位置属城郊结合部,本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村,人员复杂、外来人口众多,是拆迁户及外地来宁务工人员居住地,社会治安、环境一般。
外部市政配套较齐全,但商业配套较分散,教育资源档次不高,内部资源缺乏;
地块位于城东板块,虽随着城市的不断发展目前也属主城区,但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住,且实际离新街口主城区也较远,无法与月牙湖及紫金山半快相提并论,是属于城东半快中相对比较差的位置。
地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好,但档次不高,对项目建成后