文档介绍：2015培训课件:商业地产解析
培训内容及安排
第一部分:商业地产基础知识
第二部分:商业地产调研须知
第三部分:商业策划相关知识
第四部分:商业经验教训之谈
商业地产首先是房地产,它的重点是商业,
商业地产是作为商业用途的房地产物业。
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。
狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所;
广义应该包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
什么是商业地产。
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商业地产是房地产的一种物业形态,这种物业是为了满足各种经营商家的使用需求,并且通过租金的形式获得投资收益。简单地说,商业地产就是为商品交易和服务提供的场所。
商业地产的定义。
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从服务对象上分,商业分两大类,一个是产业商业,一个是消费商业。
所谓产业商业就像批发的中心,它的服务对象是谁呢?不是我们最终的消费者,而是中间商,这种就是产业商业。
还有一种是直接面对消费者的,即消费商业。或者说一个是B to B,一个是B to C,这两种操作方法完全不一样。
现在大部分人研究的重心是消费商业,包括配套消费商业和旅游消费商业。配套很简单,就是服务当地居民日常消费的商业,也就是我们平常所谓的百货。旅游商业是服务外来旅游者消费的商业。我们说水游城是哪种属性呢?我觉得他偏重旅游消费商业,有部分配套消费商业。
商业地产按服务对象的分类。
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商业地产按建筑形式的分类。
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从建筑形态上看,可以分集中性商业,商业裙楼、底商、商业街(区)等等。
像水游城是属于集中性的商业,它的商业功能不受其他商业的影响,这是它的优势。它的劣势是什么呢?不好拆分。如果大门关了,分拆出去的都做不活。
商业群楼一个明显的劣势就是,建筑格局取决于楼上的建筑。底商是开发商非常喜欢的形式,为什么呢?好变现,这是最简单的操作模式。还有商业街区,类似我们的金游城系列。开发商业街难度最大,因为受环境的影响非常大。对于开发商来讲,如果是缺少资金,想变现,商业街区是很理想的形态,散铺的投资者关心什么,就是我买了以后自己可以控制,即使别人不开门,我可以开门。
从业态聚合上说,商业地产可以分百货、购物中心,专业店,批发零售市场等等,
我从来不认为购物中心是一种业态,它应该是业态的一种聚合形式。
大家觉得上海哪个地方商业物业有最高的租金?应该未拆迁的襄阳路那边。那样的地方一天一平米一百块钱很正常,所以千万不要不低看这类专业批发市场。
商业地产按业态聚合的分类。
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*标:HOPSCA模式:豪布斯卡是最早在欧美国家出现的复合商业地产模式,HOTEL酒店+OFFICE写字楼+PARKING停车场+SHOPPINGMALL购物中心+CONVENTION娱乐休闲+APARTMENT公寓的复合体,综合了生活、工作、商务、社交、休闲、购物等不同机能。
什么叫城市综合体HOPSCA(豪布斯卡)。
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商业地产与住宅地产的区别。
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商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
商业地产
发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单
商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积,靠企业长期持有
大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时,主要是买来自住的
大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具,买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去,将社区的物业管理做好,就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去,而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待