文档介绍：环境污染对房地产价值的影响及预警论文
.freelental Response, pensation and Liability Act,CERCLA)为最,由于其独特的严格、无限连带责任制度以及此种制度的追溯既往的法律效力,因此在美国该法与受污染房地产的价值休戚相关。
环境污染对房地产价值的影响主要体现在对房地产价值的减损的方面。在Patchin(1988)的理论体系中,他将房地产价值的减损分为三个方面:污染物清除成本(Costs of cleanup);对受污染损害的公众承担的补偿义务(Liability to the public);污染物清除后的污名损失(Stigma after cleanup)。本文将结合我国具体情况加以说明。
(一)污染物清除成本(Costs of cleanup)所带来的房地产减值
《美国综合环境处理、赔偿和责任法》,俗称“超级基金”(Superfund),主要用于治理全国范围内的闲置不用或被抛弃的危险废物处理场,即所谓的“棕色地块”,并对危险物品泄漏做出紧急反应。该法案授权美国环保局(EPA)敦促“有关责任方”予以清理,即应当对清除该污染承担连带严格责任,当事人不管有无过错,任何一方均有承担全部清理费用的义务。
(二)环境损害赔偿以及环境保险制度对房地产价值的影响
1、环境损害赔偿。以环境管理法规方式全面体现环境补偿的典型法律是美国国会1980年颁布的CERCLA。该法律授权环境保护署(the Environmental Protection Agency,EPA)建立一个托管基金(a trust fund)负责调查和治理遭受危险物质污染的场所。根据CERCLA中相关条款,EPA列出了危险物质目录。无论何时,只要有理由确定包含在该目录上的污染物危害已发生或可能发生,CERCLA的官员就有权开始调查,并实施有效措施强制要求当事人负担治理费用,包括赔偿/补偿费用。违反CERCLA的责任方式不仅包括强制清除污染,或赔偿所有清污费用,还包括对环境损失的赔偿费。
2、环境责任保险制度。环境责任保险是指投保人向保险人支付一定数额的保险费,当被保险人因从事保险合同约定的业务活动造成环境污染而应当承担环境赔偿或治理责任时,由保险人在约定的责任限额内承担赔偿责任的保险。这种制度的建立与完善非常有利于分散企业环境风险、保护第三人环境利益和减少政府环境压力,同时强化了保险公司对企业保护环境、预防环境损害的监督管理。
(三)污名(stigma)
污名的概念国内尚没有完全发展成体系,本文在这里简要介绍一下美国此概念的发展历程。污名的概念最早是由Patchin(1988)提出来的。他认为,污名是指受污染房地产的污染物被清除后存在的
“名誉”上的损失,这种损失会继续带来房地产价值的减少。紧接着,Mundy (1992)揭示了污名的本质,即污名产生于人们对环境污染问题的认知水平及由此带来的不确定性和风险。Roddeental risk)和污名,他认为,房地产中的污名是环境污染治理成本之外的附加价值影响。值得一提的是,Bell(1998)提出了一种与污名类似的概念,即市场抵抗(market resistance),并且把这种市场抵抗归结为对未来责任或潜在治理成本的担忧等许多因素。
四、构建我国环境污染减损房地