文档介绍：万豪国际金融中心项目市场价值
可行性分析报告
一、综合市场分析
1、宏观市场环境分析

重庆直辖以来,国民经济持续快速增长,经济实力跃升新的台阶。
图:重庆近年来国民经济发展状况(单位:亿元)
(数据来源:重庆历年统计年鉴)
%%、2002年的10%,2004年成为直辖以来发展最快最好的一年,,按可比价格计算,%。
据重庆市2005年12月最新统计数据,2005年1-4月重庆市完成国内生产总值864亿元,%,持续保持了较高的增长水平。
图:重庆历年来人均GDP发展状况(单位:元)
(数据来源:重庆历年统计年鉴)
国内生产总值(GDP)年增幅达10%以上,2004年更创新高,%。%的速度增长,2000年首次超过5000元大关,2003年人均GDP大幅增加达8075元,比2002年增加了1728元,2004年全市人均GDP达到9608元,突破1000美元大关。预计2005-2010年GDP增长会保持在年均10%左右,经济发展仍将保持较高增长态势,持续增长的国民经济环境将会为房地产业的发展提供良好的支撑。
图:重庆历年来三次产业结构所占GDP的比率变化
(数据来源:重庆历年统计年鉴)
近年来重庆三大产业处于上升中的不断调整之中,重庆作为重工业城市,第二产业在GDP中的比重一直占有重要地位,且相对较为稳定;而第一产业则持续下降,第三产业比重相应提升,反映出重庆城市化进程加快,产业结构逐渐优化。
图:直辖以来社会消费品零售总额发展趋势(单位:亿元)
(数据来源:重庆历年统计年鉴)
重庆市社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势,%,创历史新高。市场购销两旺,住房、汽车、通信、教育和旅游成为新的消费热点。
图:城市居民人均可支配收入及人均全年消费支出趋势(单位:元)
(数据来源:重庆历年统计年鉴)
从上图指标不难看出,随着收入的增加,重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势,居民生活水平逐年得到提高;2003年城市居民平均每人消费性支出7118元,,,结合居民家庭平均年收入水平来看,重庆市民的消费率平均达到80%以上,反映了重庆市民消费意识较强的特点。%,%,预计未来2-3年内重庆市居民的收入水平和消费支出仍将保持增长的态势。
图:直辖以来社会固定资产投资发展趋势(单位:亿元)
(数据来源:重庆历年统计年鉴)
直辖以来,社会固定资产投资快速增长,投资规模持续扩大,2004年全年实现固定资产投资达1400亿元,%, 2005年一季度,在稳开局,,%。由此推算,重庆市十五期间固定资产投资将超过6000亿元,截至2015年将达到10000亿元,累计十年期间达16000亿元。
在社会经济持续快速增长下,重庆市的城市用地条件和外来投资强度持续增长,城市地位和竞争力明显提高,2004年中国城市竞争力排行榜上,281个参评城市中,重庆排名第12位,列西部城市第一。
由《2005年发展与改革报告》获知,重庆西部大开发实施的首批100个投资项目中,今年将有96个建成或实施,由此看出,中央政府力捧重庆地区,无疑为重庆房地产市场的快速发展、物业升值提供了最有效的保证。

2003年以来,中央出台了一系列房地产相关土地政策、金融政策、产品政策、交易政策,旨在规范整个房地产市场,抑制地产泡沫,使得整个房地产市场趋向良性方向发展。由于重庆房市以需求市场为主要导向,新政对于市场购买量和价格的影响甚小,而将更加规范和完整市场竞争机制,营造良好的开发环境。
u 土地政策
自2002年开始,政府就相应出台了一系列整顿土地市场的法制规范,如《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《重庆市经营性国有土地使用权交易办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等,以求严格以招标拍卖挂牌的方式进行,此举一方面使重庆市房地产业的土地交易将更加公平、透明,另一方面紧缩“地根”,使用地指标愈加显得珍贵,尤其是中心城区,开发用地尤为稀缺,无疑直接抬高了中心城区的土地价值。
u 金融政策
2003年,央行121号文件正式拉开了规范房地产信贷业务管理的序幕,此后又出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,国家对房地产信贷