文档介绍：房地产法律基础知识
土地的所有权形式
国家所有
集体所有
所有权的变更:集体所有的土地经过国家征用转为国家所有
国家所有的土地
城市市区的土地
农村和城市郊区中依法征收、征用、征购收归国有的土地
国家未确定为集体所有的林地,草地,山岭,荒地,滩涂
集体所有的土地
集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理(如举办乡镇企业)或个人承包经营,不得擅自租赁或与发展商合作开发
宅基地房不能转让;宅基地,自留地,自留山属集体所有
国有土地使用权
国有土地实行所有权和使用权分离制度
国有土地可以由全民,集体所有制单位,和个人使用,但须依法取得“国有土地使用证”
土地使用权年限
居住用地70年
商业,旅游,娱乐用地40年
工业,教育,科技,文化,卫生,体育,综合用地及其他用地50年
房地产开发用地
必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地
开发商须通过土地使用权出让,转让程序取得土地使用权,并取得“建设用地规划许可证”
国有土地使用权的获取
土地使用权出让(政府以拍卖、招标、协议的方式)
土地使用权划拨(无偿)
1、国家机关用地和军事用地
2、城市基础设施用地和公益事业用地
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目
土地使用权转让(出售/交换/赠与)
房地产转让,继承,赠与,遗赠(“房地统一原则”---转移的是房屋所有权和土地使用权)
商品房现售的条件
开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
取得土地使用权证/使用土地的批文;
持有建设工程规划许可证和施工许可证;
通过竣工验收;
拆迁安置已经落实;
供水,供电,供热,燃气,通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;
物业管理方案已落实。
商品房预售条件
已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证;
持有建设工程施工许可证和规划许可证;
投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
工程形象进度条件:
1、七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶
2、七层以上(不含本数),已完成三分之二结构工程
取得商品房预售许可证。