文档介绍：保利湾营销策划案
房地产三大核心堡垒
卖什么?
卖给谁?
如何卖?
核心堡垒一
核心堡垒二
核心堡垒三
无论房地产营销经过怎样的历史演变,它始终围绕着三大核心问题进行:
卖什么?
卖给谁?
如何卖?
我们项目如何定位,方能从片区众多楼盘大鳄中脱颖而出?
我们的买单者在哪里?荔湾区?白云区?或者……
什么样的营销策略能瞬间提高项目的知名度与影响力?
本方案将要解决的主要问题
第一章
【营销环境浅析】
项目名称
发售
时间
产品
类型
面积
( ㎡)
房型
销售均价
总价区间
(万元)
所推
套数
销售套数
剩余套数
销售率
金域蓝湾
2008-1
TOWN
HOUSE
208-299
4房3厅
临江:29000 二线:21000
436-867
37
16
21
%
恒大
御景半岛
2007-10
独栋
497-531
6房3厅
32000-38000
1590-2017
87
51
36
%
双拼
256-320
4房3厅
22000-25000
563-800
43
28
15
%
中海
金沙熙岸
2008-11-1
联排
257-530㎡
4房4厅
余货13500
360~700万左右
60
58
2
%
恒大绿洲
09-9-26
叠加
225-371
大3房2厅
23000
517-853
24
1
23
%
时代山居十一墅
2008-5
联排
260、285
4房3厅
15000
350-450万
189
182
7
%
一、金沙洲在售项目分析
销售周期结合销售率看,高总价产品走货速度较慢,400多万的别墅产品消化速度快;
意味着真正买高端产品的客户对金沙洲片区认同度不大。
1、别墅
第一部分别人在卖什么?
>>
项目名称
房型
面积
销售均价
总价区间
总套数
销售率
恒大绿洲
三房
144-211㎡
12000元/㎡
173-253万
476
92%
金域蓝湾
四房
231-237㎡
12000元/㎡
277-284万
80
66%
恒大御景半岛
三房
125-140㎡
11000元/㎡
137-154万
214
98%
四房
160-210㎡
176-231万
121
93%
大户型相对高端的产品,总价介于150—300万之间,几乎等于市区一套单体楼的小三
房的价格。
3、大户型洋房
4、代表性项目价格走势图
除了受08年整体市场环境的影响价格出现较大幅度的下降外,即便在09年广州中心城
区的楼价再次出现暴涨的时候,金沙洲片区的洋房价格的上升幅度却非常之有限。
客户对该片区的洋房的单价、总价的接受度的弹性空间较小。
二、在售项目分析小结
1、关于别墅
从别墅的销售周期及销售率来看,高总价消化速度慢,说明真正高端的客群对于金沙洲片区的认同仍不够;
从余货量及未来一段时间内供应来看,该片区的别墅供应量相当少。
2、关于洋房
由于部分在售楼盘入市时间较早,该片区所能吸附到的经济稍微强劲洋房高端产品购买客户在前期得到消化后,呈现销售乏力的疲态;
整个金沙洲片区洋房供应量充足,客户可选择面广,影响了洋房价格上涨幅度;
从在售楼盘总价分布区间来看,被定位于金沙洲片区的高端购买客群所接受的总价范围与广州城区购房客户所接受的总价区间相比较,实质上并不属于高端客户层面。
别墅客户对该区高端产品认同度不高,本项目别墅将面临较大的压力。因此,对于别墅,我们不能一味的只想着营销一种产品,也不能守株待兔式的等待客源过来。
对于洋房,潜在供应量多,未来竞争压力大,且与市场上项目在产品、卖点呈现同质化,面临实则不高端的客群,如何开拓客群实现洋房高价值?
如果仅卖我们的产品,卖我们的江景,我们将陷入与周边项目进行艰难的博弈漩涡。
三、市场分析对本项目的启示