文档介绍：钟山外缘景区旅游度假休闲运营策划国际文化新高地钟山游憩天地环项目定位报告
对易道的评估
项目基础资源条件分析
项目自然与人文环境评价
项目开发价值分析
项目总体定位
项目核心竞争力定位
项目营利模式、经营管理模式定位
项目品牌推广定位
结语
目录
1. 我们对易道外缘景区规划的评估
易道规划的优点
优化了景区的空间划分,突显了外缘景区的综合利用价值。
针对老景区与外缘景区的功能定位不同,规划了“四要素”、“四空间”、“三重点”、“两核心”、“七外缘”的复合景区空间结构:
(1)“四要素”为“山、水、城、陵”,在原南京强调的“山、水、城、林”的定位上,根据景区
景源特征,强化了这四要素,形成轻重不同的景区空间。
(2)“四空间”,即景区大空间分为山北自然景区、山南陵文化景区、湖西湖南城墙景区与湖
北湖东临水景区。
(3)“两核心”, 即为强调划分了“山岳山顶生态保护区”与“紫金山名胜保护区”为长期规划的
核心景区。
(4)“三重点”,指明孝陵、中山陵、灵谷寺三个重要景区。
(5)“七外缘”,指可适度休闲化开发的“前湖、博爱、天地、运动、两路带、东北带、山北
带”。
整合改善了景区内外交通系统,兼顾通达性与保护性,使景区交通更为合理与有效。
(1) 12级交通方式:
- “外部6交通方式”(地铁、公交、旅交、小车、自行车、步行)、“内部6交通方式”(公交、
控制车、电缆车、电动船、电瓶车、自行车等)
(2)10级内外道路:
- 外部3级:快速路、主干道、次干道
- 内部7级:内环路(控制车、电动车)、控制道(控制车、电动车)、优先步道(控制车、
电车)、爬山径、自行车径、夜晚径、湖滨道
(3)四级道路管制
全开放路(通城市路)
半开放路(内环路)
特许路(紫金山电车道)
步行路
(4)三级景区入口:
一级环路入口8个
二级公园入口10个
三级爬山入口2个
(5)二级绿化停车场:
主要车场9个
次要车场15个
(6)交换中心12个
(7)三种通行证
内部车辆长期免费证
旅游客车临时免费证
社会客车临时免费证
(8)路权管制口12个
坚持生态环境的规划理念,维持了景区的可持续开发的长远价值。
考虑到了城市景区的游憩需求,新规划了4个景观公园(前湖、博爱、天地、运动)。
强化了水、草坪、花卉、步道、休闲设施的建设规划,使外缘景区更具亲和性、可进入性与开放空间。
(1)前湖南片区,将东南大学原规划中的护城河,修正为曲折状的湖岸状,使其更具景观性与现代审美性;
(2)在博爱园、天地园、运动园、东入口,都利用沟、平地的地形态势,强化了“水”的意象,增加“水”面积,弥补了原景区有山少水的缺憾;
(3)在新景区大量采用了“草坪”与“花卉”的,使这些景区具有既区别于核心景区又适应市民游乐观赏的功能。
传承了部分景源的文化底蕴,导入了新休闲形态。
(1)对民国遗产的挖掘,设博爱园;
(2)野营地、健康山庄,丰富了景区的产品组合。
易道规划的缺憾
对外缘景区的总体定位不突出,未能从城市竞争的高度考虑。
(1)外缘景区的7个地块各有各的主题,缺少一个既同钟山景区内涵有关,又同南京城市定位相符的总体定位,这样,人们在理解或试图传播这一不同于核心景区与重要景区的外缘地带时,往往不知所措;
(2) 易道规划在技术上的功能十分清晰,但对外缘景区的总体定位确认上,缺少国际性的基于城市文化竞争战略意义上的宏观把握。
对城市新经济形态研究不够,未能察觉到新经济形态对外缘景区的强烈需求,未设计适应创业阶层需求的产品。
新经济是指以通讯、网络、金融、文化、咨询等产业为基础的城市经济形态,这一经济形态以全新的发展模式推动了传统经济的转型,创造了新的财富,形成了特有工作方式与生活方式。新经济从业者对旅游、游憩、商业与生活居住都提出了新的需求与价值趋向。南京的新经济产品与新经济族群,虽然不像北京、上海那样发达,但成长迅速。由于南京文化深厚与人才济济的特征,新经济形态与新经济族群已在南京发育成长。他们的需求会对钟山外缘景区的商业化提出更新的价值要求。易道规划中对此虽有回应,但力度较弱。
对城市游憩功能的发展能量不够,仍用旅游的全功能代替前者,不能适应城市游憩的需求。
钟山外缘区具有强烈的城市游憩特性,它同核心景区的旅游观赏性与历史纪念性不一样,对其不能仅以传统的旅游的全功能设计思想加以替代。旅游的全功能设计,是指将可相对独立的城市游憩性设计完全纳入传统旅游的总体设计,过于强调观赏性而忽略休闲性与商务性。易道规划在这方面显示了传统旅游全功能设计思想的局限与不足。
对可适度商业开发的项目研究不足,投入