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欧城丽园项目营销策划报告
全程机构编制 2023年10月15日
目 录
第一章 市场研究…………………………………………………………………………………2
第二章 项目分析…………………………………………………..……………………………18
第三章 客户群定位……………………………………..………………………………………25
第四章 景观设计建议…………………………………...………………………………………27
第五章 项目形象包装…………………………………..………………………………………35
第六章 营销策略……………………………………….………………………………………41
第七章 广告推广…………………………………….…………………………………………57
销售团队的组建 ………………………………………………………………………68
第九章 合作模式及服务收费 ………………………………………………………………… 77
第一章 市场调研
研究目的：
分析双流东升板块未来房地产市场走势，为项目定位提出指导性思绪；
分析市场的产品定价原则，为本项目定价提供依据；
分析整体市场直接竞争与潜在竞争对象，减少项目未来面市运作风险；
一、双流县房地产市场
1、总体概况
双流，位于成都平原腹地，三面围绕成都，县城距成都市区10公里，幅员面积1068平方公里，辖21镇、4个街道办事处，现有人口93万。
境内交通四通八达，其中双流国际机场距县城仅2公里，开通国际国内航线160余条，已成为全国第五大航空港；成昆铁路横贯南北，设有白家、公兴两大货站；川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境，另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程达2882公里。
2、规划
双流县未来2023的角色定位是：建成一流的空港园林城市，到2023年，双流将建设成为城南一个城区面积95平方公里左右、城市人口近100万的中档城市。
规划中的双流新区
双流规划中的“新区”，地处双流北部地区，紧邻成都，东起万安镇，西至双流彭镇，，辖双流东升、华阳、中和、白家、文星、公兴、万安、黄水、九江、彭镇、胜利、黄甲等12个镇。
双流新城区规划分为东升、华阳、西航港和牧马山四个组团，形成西（东升）东（华阳）互动，南（牧马山）北（西航港）呼应，对接成都，错位发展的城市发展新格局。其中，西航港开发区重要为工业集中区；牧马山开发定位为旅游与居住；东升则做为成都的卫星城及双流中心城乡，将向城市多功能综合性方向发展；另一个卫星城华阳，以房产开发、教育科研为主。
“223”的规划思绪
双流县旨在打造“两区”――西航港经济开发区、航空物流园区，突出建设“两城”――东升现代空港园林城市、成都华阳城市次中心－，加快建设“三走廊”――锦绣东山生态观光走廊、蜀风牧山文化旅游走廊、麓山大道社区走廊。
规划中的国际网球赛事中心暨体育主题公园，，距市中心天府广场16公里，
距武侯国际社区仅4公里。
该中心位于双流新城城市“十”字形中央森林公园的最北端，规划总占地1500亩，训练场地70个，主中心赛场1个，副比赛场馆2个，专业型场地20片，舒适型场地15片，训练用场地15片，休闲场地20片，可同时容纳17000人。，预计将在2023初开建，并在2023年建成。
3、房产开发投资情况
◆ 区位优势凸显，继续领跑成都周边区县房市。
2023年双流县房地产开发投资（按项目所在地记录）为4 1亿元，列成都市各区（市）县第6位,居成都市郊县之首，%,%。
◆ 住宅投资继续明显增长，在建规模不断扩大。
2023年完毕住宅投资3 6亿元，%，%，住宅投资仍是房地产开发投资的重点。商品房项目9 0个,, 商品房施工面积4 7 5万平方米，%,其中住宅4 3 4万平方米,%。
◆ 房地产住宅市场购销两旺。
2023年，商品房竣工面积达8 ,同比增长6. 8倍；商品房销售面积达1 7 4万平方米,实现商品房销售额5 1亿元,%。
二、东升镇房地产市场
1、总体概况
四川省双流县东升镇，自隋仁寿元年(公元62023)一直为县治之所，迄今已有1390余年。
东升镇为全县政治、经济、文化、金融、商贸和信息中心，，辖32个村、14个居委会，人口12万，为成都市卫星城，省级园林城乡、省级卫生城乡，省级社会治安综合治理模范镇，先后被国家民政部授予“中国乡镇之星”、“全国最佳乡镇”称号，有“西南第一镇”之美誉。
◆ 交通：纵向交通：双楠大道、规划建设中的草金路、机场高速公路、新/老川藏线以及规划中的“轻轨线”；
横向交通：三环路、外环路、双温大道、双华路、新光华大道
公共交通：213、804B
◆ 人口：按照国际新城的规划规定，，到2023年，城区人口将达成45万。
◆ 重要产业：由双流国际机场带来的航空产业；以机场为中心、周边2公里为半径区域内的临空经济属性产业；以生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品、新型材料为主的五大主导产业；此外，物流、商贸、金融、会展、旅游、总部、房地产等现代服务业和都市农业。
◆ 资源配套：东升板块有四川大学、西南民族大学等高校5所；各类中小学共230所，其中国家千所示范性普通高中2所、省重点学校3所；各类医院45 所，其中二级乙等医院3所；同时，东升还建有标准的国际高尔夫球场和足球场等文化体育设施；其广播电视、文化建设、体育事业在全省乃至全国均有相称影响。
2、房地产发展情况
东升的房地产市场起步较早，但发展缓慢。初期东升重要以品质较为低端、形态较为单一的多层类产品为主，消费人群以本地老城人口及省内的外来人口为主。其销售价格低廉，在1998年时，市场价格约在700元/㎡左右。
2023年，受华阳区域房地产开发形式的影响，东升板块的房地产市场开始活跃。此时的产品形态虽仍以多层为主，但产品品质却得以拔升，整个市场的销售价格开始走高，达成1100元/㎡左右。
2023年，逸阳华庭、富豪家苑、欧城花园等一大批楼盘相继推出，东升板块的地产价值引起了众多开发商的关注。
之后2年，随着道路交通体系的不断完善、随着四川大学、西南民族大学等一批高等院校聚集于此而逐步形成的高校经济圈、随着“十强县”带来的高速经济增长，东升的房地产市场迎来了新的发展机遇，、，并得到消费者的广泛认可。东升板块的产品形态已开始由单一的低端多层逐步向高品质的洋房、别墅发展。
2023年9月，连接东升与成都主城区的快速通道――双楠大道正式通车。10分钟的车行时间不仅缩短了两城间的路程距离，更加拉近了消费者对东升认可的心理距离，电梯公寓产品也在此时悄然走进东升。
随着着“双流国际新城”的规划提出，，向规划中的新城靠近。
到现在，东升的房地产市场正逐步由低端产品向高端物业转变；城市的开发方向目前虽仍集中于东升老城区，规划中的新城尚处在起步初期，但随着新城区规划建设的逐步实行、道路交通体系的不断完善、市政配套设施的陆续跟进，东升房地产市场由老城区向新城区转化成为必然趋势。
3、规划
“双流国际新城”位于东升镇西部和北部，北起双流绕城路，东至绕城东路和一杆旗街南段及老川藏路以西500米，西迄双流绕城路，南达绕城路以南500米，总面积约28平方公里，、三支渠带状中央森林绿地。
按照规划，新城被初步定位为“城市的HRD”即“健康宜居城区”，将形成以居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的城市综合发展区，是成都市南北发展轴上南部最重要的中心城区。在整个新城区中，依照两条交错而过的河渠，，“绿色——流动——都市”的城市空间形象创意将让整个新城都充满自然、健康、生态的活力。
小结：
◆ “双流国际新城”是成都市南北发展轴上南部最重要的中心城区，这一规划的出台给东升镇的房产市场注入新的活力；
◆ 东升滞后于华阳的房产开发将得到质和量的奔腾，新的开发热点即将形成，而土地市场也随之出现补偿性增长。
4、土地
2023东升镇成交土地情况：
宗地编号
宗地位置
净用地面积（亩）
成交价（万元/亩）
成交金额（万元）
容积率
建筑密度
用地性质
竟得人
SLP-[2023]-006
双流县东升镇一杆旗北段
360
≤
≤30%
住宅
成都东立置业有限公司
SLG-〔2023〕-008
双流县东升镇环城路
10
/
/
商业(加气站)
双流华油压缩天然气有限责任公司
SLG-〔2023〕-07
双流县东升镇一杆旗北段
52
住宅建筑容积率
住宅建筑密度
商业兼容住宅
成都博瑞房地产开发有限公司