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第一局部 市场研判
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小引
本案重点调查东门、华强北两大商圈具可比参照性物业，兼及罗湖商业城、新银座2案，因时间极短，故只作一定量的点式调查，侧重于价格比照。
本案对广州、上海多个地铁商场工程进行过专门考察分析，此次不再罗列。
抽丝剥茧，揭示市场的真实面，有助于我们穿越路径的迷思，找到翻开阿里巴巴山洞大门的金钥匙。
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东门商圈解读
东门目前在售的商场调查如下：
新2000广场〔地铁上盖〕
位于东门步行街的西南部，紧邻深南辅路，总建筑面积为34716 M2 ，总高10层，其中裙楼商场4层，出售铺位共620间。一层租价：300元/ M2
层数
售价
经营范围
一层
7万---10万元/M2
专营少见少女用品
二层
7万元/M2
新潮服饰和精品
三层
未发售
娱乐城
四层
未发售
娱乐城
该商场分为两个主要投资商并分两处销售，西面较大的一局部称为新2000广场，东面较小的一局部称为汇商名苑。
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南塘商业广场
该商场位于永新街、风貌街、深南辅路围合的区域，共分两大局部，一局部靠永新街，一局部靠深南辅路，在售的局部为靠深南辅路的两层裙楼商铺，/ M2 ，二楼采用一口价的方式，每平方米3万元。
深圳百货广场
该商场位于深南东路，与人民南路交汇处，该楼已为现楼，但迟迟未做内部装修，较长一段时间未对外出售，因此引起业界的各种猜测，今年初开始对外出售，效果不甚理想，但其毕竟位于步行街南入口处，二楼又与人行天桥相连，其未来的商业前景应当十分看好。目前该商场的销售价格为一楼均价10万元/M2，二楼均价8万元/ M2 。
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金世界商业中心〔临近地铁老街站〕
位于东门步行街西入口处。其地下2000M2的商业广场直接与地铁站接驳，并有深圳友谊城进驻。
层数
均价
经营范围
一层
9--14万元/M2
名表、化妆品、名牌服装
二层
50000元/M2
普通牌子男女装
三层
28000元/M2
体育用品
四层
不售
酒楼
五层
不售
酒楼
六层
不售
写字楼
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方海商苑〔女人天地〕
方海商苑南靠解放路，北靠人民二横街，这两条纵向街道均为东门步行街人流量最大的街道。。其中1至3层为商场共12400M2，4-8层为住宅及写字楼共12700M2，整个工程分为两个局部，靠解放路的局部于98年推出。目前在售的为靠二横街的局部商铺，并以女人世界局部冠名，局部招商局部出售。
楼层
价格
经营范围
一层
8万元/M2
自主经营
二层
自主经营
三层
出租280元/M2月
女式服装、化妆品等用品
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德奥商城
南靠解放路，西靠鸿展广场一期，地理位置较优。商铺共二层，首层铺位36个，二层101个均以小面积分割， M2不等，总体来说，供给量较小，未做媒体广告宣传，销售情况依然较好。一楼均价为9万元/ M2 ，二楼均价4万元/M2。
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明华广场
位于东门步行西北处，商场共6层，1层为独立商铺2-5层为深圳最大型的服装、布匹配套批发市场，6层为儿童用品世界，商场以上为住宅。
/ M2 ， 。
层数
价格
经营
一层
均价12万/M2
独立铺位，多种经营
2-5层
出租价格未定
服装、布匹配套市场
六层
未定
儿童用品世界
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东门铜罗湾•八达商城〔东门地铁口〕
位于东门位于东门步行街的西南部。地面1层，地下负2层。
售价：
地面1层：10万M2
地下负1层：4万、5万、9万、10万/ M2不等。
地下负2层：同上〔临地铁通道口一个铺售11万10万M2 〕
租价：3500 M2
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